Un acquéreur qui prépare son financement raisonne sur le prix du constructeur et sur celui du terrain. Les droits de mutation, eux, arrivent au dernier moment, chez le notaire, et se paient comptant le jour de la signature. Leur montant n’a pourtant rien d’imprévisible : il obéit à un barème réglementé et ne porte que sur une partie de l’opération. Savoir laquelle, et à quel taux, change le calibrage de l’apport — c’est l’une des lignes les plus souvent oubliées quand on cherche combien prévoir dans son budget de construction de maison.
Pourquoi seul le terrain passe devant le notaire
Faire construire enchaîne deux opérations juridiquement distinctes. L’achat du terrain est une mutation immobilière : acte authentique et droits d’enregistrement. La construction relève d’un contrat d’entreprise — le plus souvent un contrat de construction de maison individuelle — qui n’est pas notarié et ne transfère aucune propriété : le terrain vous appartient déjà.
Le coût de la maison ne supporte donc aucun droit de mutation : il est facturé toutes taxes comprises, avec une TVA de 20 % en régime de droit commun. Annoncer « 7 à 8 % de frais de notaire » sur un budget global de construction est une erreur de calcul qui peut peser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le même raisonnement est repris côté plan de financement dans notre page sur les frais de notaire d’une construction neuve.
Terrain acheté à un particulier : compter 7 à 8 %
C’est le cas d’un terrain en secteur diffus vendu par son propriétaire. La vente n’est pas soumise à la TVA : elle relève des droits de mutation à titre onéreux de droit commun, dont la plus grande part ne revient pas au notaire mais aux collectivités et à l’État.
- Part départementale : de 3,80 % à 4,50 %, portée jusqu’à 5,00 % là où la hausse a été votée.
- Taxe communale : 1,20 %.
- Frais d’assiette de l’État : 2,37 % de la part départementale.
Le total des droits ressort à environ 5,81 % si le département est resté à 4,50 %, et à 6,32 % s’il applique 5,00 %. S’y ajoutent la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les émoluments du notaire — un barème réglementé dégressif — et les débours qu’il avance pour votre compte. L’usage retient au total 7 à 8 % du prix du terrain. Ce pourcentage s’applique au prix d’achat, dont les moyennes régionales des terrains constructibles donnent l’ordre de grandeur.
Terrain vendu par un lotisseur : des frais réduits à 2 ou 3 %
La situation change lorsque le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA (lotisseur, aménageur). La vente entre dans le champ de la TVA et les droits tombent à un taux réduit : taxe de publicité foncière de 0,715 % (0,70 % majorés de 2,14 % de frais d’assiette), plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière.
Ce sont les « frais de notaire réduits » du neuf, de l’ordre de 2 à 3 % du prix. Attention au raisonnement : ils sont plus faibles, mais le prix affiché contient déjà la TVA de 20 %. Le terrain de lotissement n’est pas moins cher, il est fiscalisé autrement. Les autres écarts de coût entre les deux circuits sont repris dans notre comparatif entre lotissement et secteur diffus.
Les deux régimes comparés poste par poste
| Composante | Vendeur particulier | Vendeur assujetti à la TVA |
|---|---|---|
| TVA | aucune | 20 %, comprise dans le prix |
| Part départementale | 3,80 % à 5,00 % | sans objet |
| Taxe communale | 1,20 % | sans objet |
| Frais d’assiette | 2,37 % de la part départementale | inclus |
| Taxe de publicité foncière | incluse dans les droits | 0,715 % |
| Sécurité immobilière | 0,10 % | 0,10 % |
| Émoluments et débours | barème réglementé | barème réglementé |
| Total usuel | 7 à 8 % | 2 à 3 % |
Barème en vigueur 2025-2026.
Droits départementaux : ce qui a changé depuis avril 2025
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les conseils départementaux à relever leur taux de 0,5 point, soit un passage de 4,50 % à 5,00 % au maximum, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La loi de finances pour 2026 n’a ni modifié ni pérennisé ce régime.
Deux points de vigilance : c’est la date de l’acte authentique qui fixe le taux, non celle du compromis ; et la hausse ne touche que les mutations de droit commun, les ventes soumises à la TVA restant à 0,715 %. Le taux applicable se vérifie département par département.
Primo-accédants : une exonération de la hausse, sous conditions
Les acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes restent au taux antérieur à la hausse, dans tous les départements. Trois engagements l’accompagnent :
- affecter le bien à la résidence principale dans l’année, ou dans les six ans en cas de départ à la retraite ;
- le conserver cinq ans ;
- justifier de sa qualité de primo-accédant auprès du notaire, qui l’inscrit dans l’acte.
Les départements peuvent en outre réduire ou exonérer davantage sur le fondement de l’article 1594 F septies du code général des impôts. Rien n’est automatique : signalez votre situation dès la promesse.
Combien prévoir, et sur quelles ressources
Selon l’enquête sur le prix des terrains à bâtir du service statistique du ministère (données 2024, publiées en novembre 2025), le prix moyen d’un terrain à bâtir est de 95 000 € pour 932 m², soit 102 €/m², hors frais de notaire et d’agence. Simple illustration arithmétique : 7 à 8 % de ce prix moyen représentent environ 6 650 € à 7 600 €. La base taxable suit la taille de la parcelle — à surface habitable égale, deux niveaux réduisent l’emprise au sol, un arbitrage détaillé dans notre guide sur ce que coûte une maison à étage.
Ces sommes se paient sur apport personnel : le prêt à taux zéro exclut de son assiette les frais d’acte notarié, les droits d’enregistrement, les frais bancaires et de garantie, et le prêt d’accession sociale ne finance ni les frais de notaire, ni ceux d’hypothèque ou de dossier. Ils se rangent dans le bloc des frais annexes de notre méthode d’estimation du budget de construction.
Les autres frais annexes du terrain, et qui les paie
- Bornage par un géomètre-expert : 500 à 2 000 € selon les guides de prix du marché.
- Étude géotechnique préalable (G1) : à la charge du vendeur pour un terrain non bâti constructible en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, depuis le 1er octobre 2020, et valable 30 ans. Depuis le 1er juillet 2026, ce zonage couvre 55 % du territoire métropolitain.
- Viabilisation et raccordements : 5 000 à 15 000 € selon les guides de prix, sans plafond si le terrain est loin des réseaux.
- Taxe d’aménagement : environ 1 600 à 4 700 € pour 120 m² hors Île-de-France en 2026, selon les taux locaux.
Aucun de ces postes n’apparaît sur le devis du constructeur : nous les recensons dans notre inventaire des coûts cachés d’une construction de maison.
Questions fréquentes
Y a-t-il des frais de notaire sur la construction de la maison ?
Non : le contrat de construction n’est pas un acte notarié et ne supporte aucun droit de mutation. La maison est facturée TVA de 20 % incluse, et seul l’achat du terrain génère des frais d’acte.
Pourquoi les frais sont-ils plus faibles en lotissement ?
Parce que le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA : la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 % et les frais reviennent à 2 à 3 %. Le prix affiché contient déjà la TVA.
Un primo-accédant paie-t-il la hausse des droits départementaux ?
Non, s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédentes et s’engage à occuper le bien puis à le conserver cinq ans. Signalez-le au notaire dès la promesse.
Le taux dépend-il du département du terrain ?
Oui, pour la part départementale, comprise entre 3,80 % et 5,00 %. Le total des droits varie donc entre environ 5,81 % et 6,32 %.
Peut-on faire financer les frais de notaire par son crédit ?
Ils sont exclus de l’assiette du prêt à taux zéro comme du prêt d’accession sociale. Leur prise en charge par le prêt principal relève de chaque établissement : elle se négocie.
Sources
- impots.gouv.fr — Achat d’un immeuble à bâtir : TVA, droits d’enregistrement, publicité foncière.
- Notaires de France — Droits de mutation et frais d’acte de vente.
- Loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116.
- Code général des impôts, article 1594 F septies.
- SDES, ministère de la Transition écologique — Enquête sur le prix des terrains à bâtir.
Ajoutez-les à votre apport, puis reprenez ligne par ligne le budget d’une construction de maison pour vérifier qu’aucun poste ne manque.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites confirmer le taux applicable par votre notaire avant de signer.