Une fois le permis purgé et le financement débloqué, le projet change de nature : il devient un chantier, avec ses corps de métier, son ordre technique et son calendrier de paiements. Savoir ce qui se passe à chaque étape sert à trois choses : vérifier que l’avancement correspond bien aux sommes appelées, repérer tôt ce qui devra être repris, et préparer la réception. C’est la phase la plus visible de tout le parcours pour faire construire sa maison. Voici son déroulé, étape par étape.
Le rythme du chantier et les appels de fonds
Aucune durée n’est fixée par la loi : c’est le contrat qui stipule un délai d’exécution et des pénalités de retard. En contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, les paiements suivent l’avancement réel, dans la limite de plafonds cumulés.
| Étape atteinte | % maximum cumulé du prix convenu |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs | 95 % |
Ce sont des plafonds, pas des tranches obligatoires, et cette grille vaut pour le contrat avec plan. Nous détaillons les durées observées dans notre article sur les délais de construction d’une maison.
Ce qui doit être réglé avant l’ouverture du chantier
Trois conditions au moins : un permis affiché et purgé des recours, une assurance dommages-ouvrage souscrite avant l’ouverture du chantier (code des assurances art. L242-1), et la déclaration d’ouverture de chantier déposée en mairie. En contrat de construction, l’ouverture du chantier marque aussi le point de départ de la garantie de livraison à prix et délais convenus (CCH art. L231-6), qui couvre l’achèvement de la maison en cas de défaillance du constructeur. L’enchaînement de ces formalités est décrit dans le calendrier des démarches administratives de construction.
Terrassement et fondations : l’étape qui dépend du sol
Le terrain est décapé, nivelé, les fouilles sont creusées puis les fondations coulées. C’est l’étape la plus sensible au sous-sol : une mauvaise portance impose des fondations spéciales et fait déraper le budget. En zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le maître d’ouvrage doit soit suivre les prescriptions d’une étude géotechnique de conception (G2), soit appliquer les techniques constructives fixées par l’arrêté du 22 juillet 2020. Depuis le 1er juillet 2026, une nouvelle carte d’exposition élargit ces zones à 55 % du territoire métropolitain. Notre article détaille le terrassement et les fondations.
Le soubassement et la dalle
Entre les fondations et les murs, le soubassement rattrape les niveaux et supporte le plancher bas. Selon le terrain et le projet, il prend la forme d’un vide sanitaire, d’un sous-sol enterré ou d’un hérisson recouvert d’une dalle sur terre-plein. C’est à ce stade que se posent les réseaux enterrés, les évacuations et, le cas échéant, l’isolant sous dalle : des interventions difficiles à reprendre ensuite. Le paiement ne peut pas dépasser 25 % du prix à l’achèvement des fondations. Le détail des techniques figure dans notre article sur la dalle béton.
L’élévation des murs
Les murs porteurs montent, avec les chaînages, les linteaux et les réservations des futures ouvertures. La maison prend sa forme définitive et l’implantation devient irréversible. C’est un bon moment pour vérifier, plan en main, les dimensions des pièces et la position des baies : un décalage repéré maintenant se corrige, une fois la toiture posée beaucoup moins. Le plafond de paiement passe à 40 % à l’achèvement des murs. Les différences entre systèmes constructifs et leurs conséquences sur le délai sont expliquées dans notre article sur l’élévation des murs.
La charpente et la toiture
Charpente industrielle ou traditionnelle, puis écran de sous-toiture, liteaux et couverture : cette phase referme le volume par le haut. Elle conditionne les combles, aménageables ou perdus, et l’implantation des ouvertures de toit. La forme et le matériau de couverture ne sont pas librement choisis : le plan local d’urbanisme impose souvent une pente, une teinte ou un type de tuile. Une fois la couverture posée, la maison est dite hors d’eau. Notre article consacré à la charpente et à la toiture détaille les choix possibles.
Hors d’eau puis hors d’air : le tournant du chantier
Deux jalons contractuels se suivent de près. La maison est hors d’eau lorsque la couverture est posée et qu’elle ne prend plus la pluie, ce qui autorise un appel de fonds cumulé de 60 %. Elle est hors d’air lorsque les menuiseries extérieures et les vitrages sont installés : avec l’achèvement des cloisons, le plafond monte à 75 %. À partir de là, les corps d’état intérieurs peuvent travailler au sec. Notre article explique ce que recouvre exactement la mise hors d’eau et hors d’air.
Le second œuvre : isolation, cloisons, réseaux
C’est la phase la plus longue et la plus fragmentée : isolation, cloisons et doublages, électricité, plomberie, chauffage, ventilation, puis chapes, revêtements et menuiseries intérieures. Elle mobilise le plus grand nombre d’intervenants, donc le plus de risques de désorganisation. Anticipez les raccordements : Enedis annonce un délai minimum de deux mois pour un raccordement électrique, entre le devis, les travaux et la mise en service. Le plafond de 95 % n’est atteint qu’à l’achèvement de ces travaux. Le détail figure dans notre article sur le second œuvre.
Suivre le chantier et documenter les visites
Le suivi n’est pas une faveur du constructeur : en contrat de construction de maison individuelle, une clause interdisant la visite du chantier est réputée non écrite (CCH art. L231-3). Dans la pratique, les visites s’organisent aux jalons utiles, accompagnées et dans des conditions de sécurité acceptables. Photographiez systématiquement les réseaux et l’isolation avant qu’ils ne soient recouverts, et confirmez par écrit toute remarque formulée oralement. Notre guide des visites de chantier indique quoi regarder à chaque étape.
Ce que le chantier ne rattrape pas
Certains choix se ferment définitivement pendant les travaux. L’isolation, l’étanchéité à l’air et le système de chauffage sont vérifiés à l’achèvement par l’attestation RE2020 établie par un professionnel habilité (CCH art. L122-9) : perméabilité à l’air, ventilation et caractéristiques thermiques y sont contrôlées. Une reprise après coup coûte toujours plus cher qu’une exigence posée au contrat. Ces arbitrages, techniques et énergétiques, sont traités dans notre dossier sur le choix des matériaux de construction de la maison.
Questions fréquentes
Combien de temps dure la construction d’une maison ?
Aucune durée légale n’existe : c’est le délai d’exécution stipulé au contrat qui fait foi, avec les pénalités qui le sanctionnent. La météo, les approvisionnements et les raccordements aux réseaux sont les principales causes d’allongement.
Que se passe-t-il en cas de retard de livraison ?
En contrat de construction, les pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (CCH art. R231-14). Elles se comptent en jours calendaires et courent jusqu’à la livraison. Le garant de livraison les prend en charge pour la part du retard excédant 30 jours.
Peut-on visiter le chantier quand on veut ?
Le constructeur ne peut pas interdire la visite : une telle clause est réputée non écrite (CCH art. L231-3). En revanche, les visites s’organisent avec lui, pour des raisons évidentes de sécurité et de responsabilité.
Quand paie-t-on chaque étape du chantier ?
Dans un contrat avec fourniture de plan, les appels de fonds suivent les plafonds cumulés de l’article R231-7 : 15, 25, 40, 60, 75 puis 95 %. Le contrat sans plan ne comporte pas cette grille chiffrée : le règlement se fait au fur et à mesure de l’exécution, avec un solde de 5 %.
Que signifie « hors d’eau, hors d’air » ?
Hors d’eau signifie que la couverture est posée et que la maison ne prend plus la pluie. Hors d’air signifie que les menuiseries extérieures et les vitrages sont installés. Ce sont deux jalons de paiement distincts, à 60 % et 75 %.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-3, L231-6, R231-7 et R231-14.
- Code de la construction et de l’habitation, article L122-9 (attestation RE2020 à l’achèvement).
- Code des assurances, article L242-1 (assurance dommages-ouvrage).
- Service-Public.fr et ANIL — contrat de construction de maison individuelle, paiement et garanties.
- Enedis — prix et délais d’un raccordement au réseau électrique.
Notez les rendez-vous utiles avant le premier appel de fonds et préparez chaque passage sur place avec notre guide des visites de chantier étape par étape.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les plafonds de paiement, délais et garanties peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat de construction par un professionnel avant de signer un appel de fonds.