Le chantier commence par une opération qui ne ressemble pas encore à une maison : on décape, on creuse, on nivelle. C’est pourtant la phase la plus déterminante du gros œuvre, parce qu’elle est la seule qu’on ne pourra plus reprendre une fois la dalle coulée. Une erreur d’implantation, une fondation sous-dimensionnée pour un sol argileux, et la facture se compte en années de procédure. Savoir ce qui se joue ici permet de contrôler l’avancement avant de régler le deuxième appel de fonds. Cette séquence ouvre notre guide du déroulé des étapes de construction d’une maison.
Ce que recouvre exactement le terrassement
Le terrassement n’est pas un simple nettoyage de parcelle. Il comprend plusieurs opérations distinctes, généralement facturées ensemble :
- L’implantation : le report sur le terrain des limites de la construction, conformément au plan de masse déposé au permis.
- Le décapage de la terre végétale, impropre à porter une construction, et son stockage ou son évacuation.
- Les fouilles : creusement des tranchées destinées à recevoir les fondations, et le cas échéant du vide sanitaire ou du sous-sol.
- Le nivellement de la plateforme et la gestion des remblais et déblais.
- Les tranchées de réseaux pour l’eau, l’électricité, les télécommunications et l’assainissement, dont le raccordement relève des travaux de viabilisation de la parcelle.
L’étude de sol commande le dessin des fondations
Aucune fondation ne se conçoit sérieusement sans connaître le sol. La loi distingue deux études, aux rôles très différents.
- L’étude G1 (géotechnique préalable) est à la charge du vendeur du terrain et s’annexe à la promesse comme à l’acte de vente d’un terrain non bâti constructible. Elle est informative : elle ne dimensionne pas les fondations.
- L’étude G2 (géotechnique de conception) est à la charge du maître d’ouvrage et doit être réalisée avant la conclusion du contrat de construction. C’est elle qui conditionne la conception.
Le constructeur doit alors, au choix, suivre les recommandations de la G2 ou appliquer les techniques constructives forfaitaires de l’arrêté du 22 juillet 2020. L’étude reste valable trente ans tant que le sol n’a pas été remanié.
La carte des argiles a changé au 1er juillet 2026
L’obligation d’étude de sol ne vise que les terrains classés en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, d’après la carte officielle consultable sur Géorisques.
Or l’arrêté du 9 janvier 2026 a établi une nouvelle carte, qui intègre les effets du changement climatique et la sinistralité récente. Elle s’applique aux ventes de terrains non bâtis constructibles et aux contrats de construction conclus à compter du 1er juillet 2026, et son périmètre est étendu. Un terrain hors champ sous l’ancien zonage peut donc y être soumis aujourd’hui : revérifiez commune par commune avant de signer, en vous appuyant sur notre point complet sur les zones où l’étude géotechnique s’impose.
Les grandes familles de fondations
Le type retenu découle des conclusions de l’étude géotechnique, de la nature du sol et de la topographie, jamais d’une préférence commerciale.
- Les semelles filantes : bandes de béton armé coulées sous les murs porteurs, solution courante sur un sol homogène et de bonne portance.
- Le radier : dalle épaisse armée répartissant les charges sur toute l’emprise, retenu quand la portance est faible ou irrégulière.
- Les fondations profondes (puits, pieux, micropieux) : elles vont chercher un horizon porteur en profondeur, sur des sols compressibles ou en présence de fortes contraintes.
Ces choix doivent figurer dans la description des travaux d’adaptation au sol, que le contrat est tenu de détailler (article L231-2 c). Lorsqu’ils sont sous-évalués au chiffrage, ils alimentent les dépassements de budget les plus fréquents d’une construction.
Les appels de fonds associés à cette phase
En contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, les paiements suivent l’avancement réel, dans la limite de plafonds cumulés fixés par l’article R231-7.
| Stade atteint | % maximum cumulé du prix convenu |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
Ce sont des plafonds, non des tranches obligatoires : le contrat peut prévoir moins. La grille est propre au contrat avec plan ; le contrat sans plan ne comporte qu’un règlement « au fur et à mesure de l’exécution des travaux », et la construction en éléments préfabriqués suit une grille distincte (article R231-7-1). L’ensemble des paliers, jusqu’au solde de 5 %, est repris dans notre lecture de la grille légale des appels de fonds.
Ce qu’il faut vérifier avant de régler les fondations
L’appel de fonds ne se paie qu’au vu d’un ouvrage réellement achevé. Avant de signer, contrôlez sur place et sur pièces :
- L’implantation : position et orientation conformes au plan de masse, distances aux limites séparatives respectées.
- La conformité à l’étude de sol : le type et la géométrie des fondations correspondent aux préconisations de la G2.
- Les justificatifs : bons de livraison du béton, plan de ferraillage, photographies des fouilles avant coulage.
- La gestion des eaux : drainage et évacuation des eaux pluviales prévus, point sensible en terrain argileux.
Une clause interdisant la visite du chantier serait réputée non écrite (article L231-3) : vous avez le droit de venir constater. Notre article sur les visites de chantier et leurs jalons récapitule ce qu’il faut regarder à chaque passage.
Ce qui peut retarder cette première phase
Le terrassement est l’étape la plus exposée aux aléas, parce qu’elle dépend du terrain et de la météo. Les causes classiques d’allongement sont la découverte d’un sol différent de celui décrit à l’étude, la présence d’eau ou de roche, un accès de chantier trop étroit pour les engins, ou des intempéries rendant la plateforme impraticable.
Ces aléas ne suspendent pas les obligations du constructeur : le délai d’exécution reste stipulé au contrat et les pénalités de retard ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour (article R231-14). Notre article détaille ce qui allonge réellement les délais de construction d’une maison.
Après les fondations : ce que garantit la suite
Une fois les fondations achevées vient le soubassement, puis le plancher bas. Nous expliquons pas à pas comment se coule la dalle béton d’une maison et ce qu’il faut y surveiller.
Sur le plan juridique, les fondations sont au cœur de la garantie décennale : un désordre qui compromet la solidité de l’ouvrage engage le constructeur de plein droit pendant dix ans à compter de la réception (article 1792 du Code civil), selon le mécanisme exposé dans notre dossier sur l’étendue de la responsabilité décennale du constructeur. L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le maître d’ouvrage avant l’ouverture du chantier, en préfinance la réparation sans attendre qu’un responsable soit désigné.
Questions fréquentes
Qui paie l’étude G2 qui dimensionne les fondations ?
Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous : la G2 doit être réalisée avant la conclusion du contrat de construction. La G1 annexée à l’acte de vente reste à la charge du vendeur, mais elle est informative et ne dimensionne aucune fondation.
L’étude de sol est-elle obligatoire partout ?
Non. Elle ne s’impose qu’en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. Le zonage issu de l’arrêté du 9 janvier 2026, plus étendu, s’applique aux contrats conclus depuis le 1er juillet 2026.
Quand paie-t-on les fondations ?
À leur achèvement, dans la limite de 25 % du prix convenu en cumulé, si le contrat comporte fourniture de plan (article R231-7). Le paiement suppose un ouvrage effectivement terminé.
Peut-on visiter le chantier pendant le terrassement ?
Oui. Une clause interdisant la visite est réputée non écrite (article L231-3). Les passages s’organisent avec le constructeur, pour des raisons de sécurité et de responsabilité.
Que se passe-t-il si des fissures apparaissent après la réception ?
Un désordre affectant les fondations relève en principe de la garantie décennale. L’assurance dommages-ouvrage permet d’engager les réparations sans attendre l’issue d’une recherche de responsabilité.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L112-20 à L112-25 (étude géotechnique), L231-2, L231-3, R231-7 et R231-14.
- Arrêté du 22 juillet 2020 (techniques de construction en zone argileuse) et arrêté du 9 janvier 2026 (carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles).
- Code civil, article 1792 — garantie décennale.
- Géorisques, ministère de la Transition écologique — zonage du retrait-gonflement des argiles.
- Service-Public.fr et ANIL — contrat de construction de maison individuelle et paiement des travaux.
Préparez la visite suivante et les points à contrôler avant le prochain appel de fonds, en découvrant la dalle béton posée sur les fondations.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les zonages, plafonds de paiement et règles techniques peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites analyser votre étude de sol par un professionnel avant de valider les fondations.