Payer une maison qui n’existe pas encore inverse la logique habituelle d’un achat : le client avance l’argent, le professionnel livre plus tard. Le législateur a donc verrouillé le calendrier des paiements pour que vous ne financiez jamais beaucoup plus que ce qui est réellement sorti de terre. Ce verrouillage fait partie des règles d’ordre public qui structurent le contrat de construction de maison, au même titre que le prix forfaitaire. Encore faut-il savoir quelle grille s’applique : il en existe trois.
L’échéancier du CCMI avec fourniture de plan
Le CCMI avec plan doit indiquer, au e) de l’article L231-2, les modalités de règlement au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’article R231-7 traduit cette obligation en pourcentages maximaux du prix convenu, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Le régime est d’ordre public : aucune clause ne peut y déroger, même signée.
| Stade d’avancement | Plafond cumulé |
|---|---|
| Ouverture du chantier (pourcentage incluant éventuellement le dépôt de garantie) | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs | 95 % |
| Solde à la réception | 5 % |
Notez le libellé exact du palier à 95 % : il inclut les revêtements extérieurs, précision souvent omise dans les documents commerciaux. Les deux paliers intermédiaires, à 60 % et 75 %, correspondent quant à eux aux jalons de mise hors d’eau et hors d’air du chantier.
« Plafond cumulé » : ce que cela change concrètement
Deux malentendus reviennent constamment. Le premier consiste à additionner les paliers : le chiffre indiqué est le total appelé depuis le début. À la mise hors d’eau, vous avez versé 60 % au total, pas 60 % de plus.
Le second consiste à croire que chaque ligne est un appel de fonds obligatoire. Ce sont des maximums : le contrat peut prévoir moins d’appels, ou des pourcentages inférieurs. Et c’est l’avancement constaté qui déclenche le paiement, pas la date.
Ce qui peut être demandé avant l’ouverture du chantier
Aucun versement ne peut être exigé ni même accepté avant la signature du contrat (article L231-4 II). Ensuite, deux schémas s’excluent l’un l’autre.
- Avec garantie de remboursement : les clauses types annexées à l’article R231-13 autorisent 5 % à la signature du contrat, puis 5 % à la délivrance du permis de construire, soit 10 % au maximum avant l’ouverture du chantier.
- Sans garantie de remboursement : seul un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix de la construction peut être demandé (article L231-4 III). Il est versé sur un compte spécial ouvert à votre nom, où les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation des conditions suspensives.
Si les conditions ne se réalisent pas, ou en cas de rétractation, le dépôt est restitué immédiatement, sans retenue ni pénalité.
Le solde de 5 % : réception, assistance et consignation
Le II de l’article R231-7 règle le sort des derniers 5 %, et le mode de réception change la date d’exigibilité.
- Vous vous faites assister par un professionnel habilité : le solde est payable à la levée des réserves formulées, ou à l’issue de la réception si elle est prononcée sans réserves.
- Vous n’êtes pas assisté : le solde est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception.
- Réception avec réserves : une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée des réserves. La consignation s’opère notamment auprès de la Caisse des Dépôts, les fonds consignés étant rémunérés à 0,30 % depuis le 1er juillet 2021. Encore faut-il avoir rédigé les réserves avec suffisamment de précision pour que leur levée soit vérifiable.
Régler le solde ne vous prive d’aucune protection : les garanties de bonne exécution courent à compter de la réception, comme le détaille notre guide de la garantie décennale du constructeur.
Construction en éléments préfabriqués : une grille distincte
Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués, c’est l’article R231-7-1 qui s’applique, pour les contrats conclus à compter du 1er mai 2020. Les paliers ne sont pas les mêmes.
| Stade d’avancement | Plafond cumulé |
|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie éventuellement inclus) | 20 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des éléments préfabriqués, après information du maître de l’ouvrage | 50 % |
| Achèvement, sur le chantier, des cloisons et mise hors d’eau et hors d’air | 75 % |
| Achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d’enduits extérieurs | 95 % |
Le solde obéit aux mêmes règles. Deux écarts méritent l’attention : 20 % et non 15 % à l’ouverture du chantier, et un palier de 50 % déclenché en usine, avant la pose sur site.
CCMI sans fourniture de plan : aucun échéancier chiffré
C’est l’erreur la plus répandue sur le web : la grille 15/25/40/60/75/95 ne concerne que le contrat avec fourniture de plan. Le CCMI sans plan, régi par les articles L232-1 et suivants, ne comporte aucun pourcentage légal par stade de travaux. Identifier lequel des deux régimes vous concerne est donc le premier réflexe : notre comparatif décrit ce qui distingue un CCMI avec fourniture de plan d’un CCMI sans plan.
Le c) de l’article L232-1 impose seulement que le contrat précise les modalités de règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ; l’article R232-5 prévoit un échelonnement des paiements et un solde de 5 % payable à l’expiration de la garantie de livraison souscrite par le constructeur, dans des conditions analogues au II de R231-7. Le dépôt de garantie de 3 % n’y est pas transposé : c’est l’échéancier contractuel, négocié avant signature, qui fait loi.
Retard de paiement : ce que le constructeur peut réclamer
Le deuxième alinéa de l’article R231-14 autorise une pénalité pour retard de paiement à votre charge, mais l’assortit d’un plafond et d’une condition de réciprocité : son taux ne peut excéder 1 % par mois sur les sommes non réglées, et seulement si la pénalité de retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour. Ce montant de 1/3 000 est un plancher légal, jamais un plafond, comme l’explique notre article sur le calcul des pénalités de retard de livraison.
Trois vérifications avant de signer l’échéancier
- Comparer ligne à ligne l’échéancier du contrat et la grille légale applicable à votre situation : avec plan, préfabrication ou sans plan.
- Vérifier le déclencheur de chaque appel : il doit être un stade d’avancement, constatable sur le chantier, et non une date.
- Contrôler la clause de remise des clés : celle qui la subordonne au paiement intégral du prix est réputée non écrite par l’article L231-3. Elle figure parmi les stipulations à relire une à une avant de signer.
- Caler l’échéancier avec votre banque, pour que les déblocages de fonds du prêt suivent les appels du constructeur sans décalage de trésorerie.
Questions fréquentes
Le constructeur peut-il demander un acompte avant la signature du contrat ?
Non. L’article L231-4 II interdit d’exiger ou d’accepter tout versement avant la signature, y compris pour le CCMI sans fourniture de plan. Ce qui est versé ensuite relève soit de la garantie de remboursement, soit du dépôt de garantie.
La grille 15/25/40/60/75/95 s’applique-t-elle à tous les CCMI ?
Non : elle est propre au CCMI avec fourniture de plan (article R231-7). La construction en éléments préfabriqués suit la grille de l’article R231-7-1, et le CCMI sans plan n’a pas d’échéancier chiffré par stade.
Peut-on refuser de payer un appel de fonds anticipé ?
Les pourcentages sont adossés à l’avancement réel, pas au calendrier. Un appel de fonds portant sur un stade qui n’est pas achevé n’est pas exigible ; il est prudent de le contester par écrit en visant l’article R231-7.
Comment fonctionne la retenue de 5 % en cas de réserves ?
Une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à la levée des réserves, notamment auprès de la Caisse des Dépôts. La déconsignation intervient sur accord des parties ou sur décision de justice.
Le constructeur peut-il garder les clés tant que le solde n’est pas versé ?
Non : la clause subordonnant la remise des clés au paiement intégral est réputée non écrite (article L231-3). L’exigibilité du solde obéit au II de l’article R231-7, selon que vous êtes assisté ou non à la réception.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2, L231-3 et L231-4 (mentions obligatoires, clauses réputées non écrites, dépôt de garantie).
- Code de la construction et de l’habitation, articles R231-7 et R231-7-1 (échéanciers, solde et préfabrication).
- Code de la construction et de l’habitation, articles L232-1, L232-2 et R232-5 (CCMI sans fourniture de plan).
- Code de la construction et de l’habitation, annexe à l’article R231-13 (clauses types) et article R231-14.
- Caisse des Dépôts — Consignation de la retenue de garantie de 5 % en CCMI, et ANIL.
Comparez-le à la grille légale avant de signer, avec notre dossier sur le contrat de construction de maison et ses garde-fous.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat par un professionnel avant de signer.