Un contrat de construction se lit rarement dans de bonnes conditions : il arrive épais, en fin de parcours commercial, avec une pression de calendrier. C’est pourtant là que se joue l’essentiel du budget final, car les litiges naissent presque toujours de ce qui n’était pas écrit — ou de ce qui l’était en petits caractères. Le contrôle porte d’abord sur les règles d’ordre public du contrat de construction de maison, que rien ne peut écarter.
Les onze mentions obligatoires : la première grille de lecture
L’article L231-2 énumère ce que le contrat avec fourniture de plan doit contenir, de a) à k). Une mention absente est un signal d’alerte immédiat.
| Mention | Ce qui doit y figurer |
|---|---|
| a) | Désignation du terrain et titre de propriété ou droits réels permettant de construire |
| b) | Affirmation de conformité aux règles de construction et d’urbanisme |
| c) | Consistance et caractéristiques techniques, travaux d’adaptation au sol, raccordements aux réseaux |
| d) | Coût du bâtiment : prix convenu et, s’il y a lieu, coût des travaux réservés |
| e) | Modalités de règlement au fur et à mesure de l’avancement |
| f) | Faculté de se faire assister par un professionnel habilité, notamment à la réception |
| g) | Obtention du permis de construire, copie annexée au contrat |
| h) | Modalités de financement, nature et montant des prêts obtenus et acceptés |
| i) | Date d’ouverture du chantier, délai d’exécution et pénalités de retard |
| j) | Référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage |
| k) | Justifications des garanties de remboursement et de livraison |
Trois documents doivent être annexés : le plan, la notice descriptive et la notice d’information. Pour situer ce contrat parmi les autres montages, notre page dédiée permet de savoir précisément ce que recouvre le CCMI.
La notice descriptive, document qui décide de la facture finale
C’est la pièce la plus sous-estimée du dossier : elle décrit poste par poste ce qui est inclus dans le prix convenu, et ce qui ne l’est pas. Son contenu n’est pas libre, puisqu’elle suit un modèle type réglementaire, visé à l’article R231-4 pour le contrat avec plan et à l’article R232-4 pour le contrat sans plan — deux régimes que notre page permet de distinguer, entre un CCMI avec ou sans fourniture de plan.
Ce modèle a été actualisé par l’arrêté du 3 décembre 2024, qui modifie l’arrêté du 27 novembre 1991 et s’applique aux CCMI signés à compter du 1er janvier 2025 : le maître de l’ouvrage doit désormais indiquer explicitement si les revêtements muraux intérieurs des pièces sèches sont inclus, et la terminologie technique a été mise à jour. Les obligations de fond du constructeur restent inchangées.
Le prix : forfaitaire et définitif, mais révisable dans une fenêtre précise
Le prix d’un CCMI est forfaitaire et définitif. Il n’est révisable que selon l’une des deux modalités prévues aux articles L231-11 et L231-12, indexées sur l’indice BT01 du bâtiment tous corps d’état.
La fenêtre de révision est encadrée : elle court de la signature jusqu’au mois suivant la plus tardive de ces deux dates — l’obtention du permis de construire, ou l’expiration du délai d’un mois suivant la réalisation de la condition suspensive de prêt. Aucune variation de prix n’est possible après cette limite. Vérifiez donc laquelle des deux modalités votre contrat retient, et sur quelle date il fait courir la période.
Travaux réservés et postes « non compris »
Le d) de l’article L231-2 impose de distinguer le prix convenu du coût des travaux que vous vous réservez. Ces travaux doivent être décrits et chiffrés précisément : c’est ce chiffrage qui vous protège d’une sous-évaluation destinée à afficher un budget global attractif.
Vous disposez de quatre mois après la signature pour demander au constructeur d’exécuter lui-même ces travaux au prix indiqué. Relisez surtout la notice descriptive à la recherche des mentions « non compris » : raccordements, terrassement complexe, peintures et sols, aménagements extérieurs sont les postes qui alourdissent le plus la facture, recensés un à un dans notre inventaire des coûts cachés d’une construction de maison.
Conditions suspensives et versements avant le chantier
L’article L231-4 I permet de subordonner le contrat à l’acquisition du terrain, à l’obtention du permis de construire, des prêts, de l’assurance de dommages et de la garantie de livraison, dont notre page précise ce que couvre l’attestation remise par le garant. Il doit préciser le délai maximum de réalisation de ces conditions et la date d’ouverture du chantier qui en découle. La condition suspensive de prêt ne peut être stipulée pour moins d’un mois.
Côté argent, deux règles simples : aucun versement ne peut être exigé ou accepté avant la signature ; ensuite, seul un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix, consigné sur un compte spécial ouvert à votre nom, peut être demandé — sauf si le constructeur fournit une garantie de remboursement, qui autorise alors 10 % au maximum avant l’ouverture du chantier. Les versements qui suivent relèvent d’une autre grille, celle de l’échéancier de paiement plafonné par stade d’avancement.
Délai d’exécution et pénalités de retard
Le contrat doit fixer une date d’ouverture du chantier, un délai d’exécution et des pénalités de retard. L’article R231-14 impose un montant au moins égal à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard : c’est un plancher, jamais un plafond, et il se compte en jours calendaires : notre page reprend le décompte des pénalités de retard de livraison sur un exemple chiffré.
Le même article encadre la pénalité inverse : celle que le constructeur peut vous appliquer en cas de retard de paiement ne peut excéder 1 % par mois, et seulement si la pénalité de retard de livraison est limitée au minimum légal.
Les clauses réputées non écrites par la loi
L’article L231-3 neutralise d’office plusieurs stipulations, même signées. Sont notamment réputées non écrites les clauses qui :
- Subordonnent la remise des clés au paiement intégral du prix.
- Interdisent la visite du chantier au maître de l’ouvrage.
- Donnent mandat au constructeur de percevoir les fonds du prêt.
- Obligent à donner mandat de recherche de prêt sans précisions suffisantes.
- Subordonnent le remboursement du dépôt à plusieurs refus de prêt.
- Admettent un permis assorti de prescriptions modifiant substantiellement le projet.
- Déchargent le constructeur de ses retards en dehors des intempéries, de la force majeure et du cas fortuit.
Leur présence n’annule pas le contrat, mais elle en dit long sur sa rédaction : demandez leur retrait. Le suivi des travaux se prépare d’ailleurs en amont, en repérant les points à contrôler à chaque visite de chantier.
Rétractation, assistance à la réception et médiation
L’article L271-1 vous ouvre un délai de rétractation de 10 jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, et le contrat doit rappeler ce droit de manière lisible et compréhensible. Vérifiez aussi que figurent la faculté de vous faire assister par un professionnel habilité à la réception — elle change le sort du solde de 5 % et du délai de 8 jours de dénonciation des vices apparents, deux points que nous reprenons à propos du procès-verbal de réception des travaux — et les coordonnées du médiateur de la consommation, mention souvent oubliée.
Ces protections sont propres au CCMI. Si vous construisez avec un architecte, le cadre contractuel est différent : nous le détaillons dans notre guide du contrat d’architecte pour une maison.
Questions fréquentes
Quelles annexes doivent accompagner le contrat ?
Le plan, la notice descriptive et la notice d’information, ainsi que la copie du permis de construire et les attestations de garanties.
La notice descriptive a-t-elle changé récemment ?
Oui. L’arrêté du 3 décembre 2024 a modifié le modèle type pour les contrats signés depuis le 1er janvier 2025 : choix explicite sur les revêtements muraux intérieurs des pièces sèches et terminologie actualisée. Les obligations de fond restent identiques.
Le prix peut-il augmenter après la signature ?
Seulement selon la modalité de révision prévue au contrat, indexée sur l’indice BT01, et à l’intérieur d’une période fermée. Passé la limite fixée par les articles L231-11 et L231-12, aucune variation n’est possible.
Que faire si une clause interdit de visiter le chantier ?
Elle est réputée non écrite au titre de l’article L231-3 : elle ne produit aucun effet. Demandez sa suppression avant signature et conservez la trace écrite de votre demande.
De combien de temps dispose-t-on pour se rétracter ?
Dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte. Le contrat doit indiquer clairement les conditions et les modalités d’exercice de ce droit.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2, L231-3, L231-4, L231-8, L231-11 et L231-12.
- Code de la construction et de l’habitation, articles R231-3, R231-4, R231-13, R231-14 et R232-4.
- Arrêté du 3 décembre 2024 modifiant l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive type.
- Code de la construction et de l’habitation, article L271-1 ; code de la consommation, articles L612-1 et suivants.
- ANIL et DGCCRF — vérifications avant la signature d’un contrat de construction de maison individuelle.
Reprenez chaque clause point par point avec notre dossier consacré au contrat de construction de maison individuelle avant de vous engager.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les seuils, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat par un professionnel avant de signer.