Entre le rendez-vous commercial et la remise des clés, un seul document fixe réellement vos droits. Faire construire n’est pas acheter une maison finie : c’est confier à un professionnel une obligation de résultat sur un chantier de plusieurs mois, financé par votre prêt. Le législateur a donc réservé au particulier un régime protecteur dont le CCMI est la pièce maîtresse. Reste à savoir ce qu’il impose au constructeur, ce qu’il ne couvre pas et quand vos protections démarrent — un repérage que complète notre présentation de ce que chaque contrat de construction de maison engage réellement.
Dans quels cas le CCMI s’impose-t-il ?
Le CCMI n’est pas une formule commerciale que l’on choisit : c’est un régime légal d’ordre public. L’article L231-1 du CCH vise toute personne qui se charge de construire un immeuble à usage d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer. Y sont assimilés le plan fourni par un tiers après démarchage ou publicité, et la réalisation d’une partie seulement des travaux lorsque le plan émane du professionnel.
Celui qui entre dans ce champ est réputé constructeur de l’ouvrage (article 1792-1 du Code civil). Entreprendre les travaux sans contrat écrit conforme, ou sans garantie de livraison, expose à deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende (article L241-8 du CCH). Hors de ce champ, le projet bascule vers d’autres montages : notre comparatif expose ce qui sépare un CCMI d’une VEFA ou d’un contrat de maîtrise d’œuvre.
CCMI avec plan, CCMI sans plan : deux régimes distincts
Le sigle recouvre deux contrats. Celui de l’article L231-1 vise le cas courant, où le constructeur fournit le plan. L’article L232-1 du CCH couvre l’autre : un contrat hors de ce champ ayant au moins pour objet le gros œuvre, la mise hors d’eau et la mise hors d’air.
La distinction n’est pas cosmétique. L’article L232-2 ne rend applicable au contrat sans plan qu’une partie du régime avec plan : l’échéancier chiffré par stade et le dépôt de garantie de 3 % ne lui sont pas transposés, alors que la garantie de livraison reste obligatoire dans les deux cas. Notre analyse de ce qui change entre un CCMI avec fourniture de plan et un CCMI sans plan compare les montages.
Les mentions et annexes que le contrat doit comporter
L’article L231-2 du CCH énumère, de a) à k), ce que le contrat avec fourniture de plan doit contenir. Un contrat amputé de l’une d’elles est irrégulier :
- Le terrain : désignation et titre de propriété, ou droits réels permettant de construire.
- Les caractéristiques techniques du bâtiment, adaptation au sol et raccordements aux réseaux compris.
- Le prix convenu et, s’il y a lieu, le coût des travaux que vous vous réservez.
- La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution et les pénalités de retard.
- Les justifications des garanties de remboursement et de livraison, et la référence de l’assurance dommages.
Le permis, le plan, la notice descriptive et la notice d’information sont annexés (articles R231-3, R231-4 et R231-13 du CCH).
Un prix forfaitaire, un délai, des pénalités
Le prix est forfaitaire et définitif. Il n’est révisable que selon l’une des deux modalités des articles L231-11 et L231-12 du CCH, indexées sur l’indice BT01 (bâtiment, tous corps d’état). La révision s’arrête le mois suivant la plus tardive de deux dates : l’obtention du permis, ou l’expiration du délai d’un mois suivant la réalisation de la condition suspensive de prêt. Au-delà, aucune variation n’est admise.
Les pénalités de retard de livraison, elles, ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour (article R231-14 du CCH) : c’est un minimum légal, pas un plafond. Le contrat peut prévoir davantage, jamais moins, et le décompte se fait en principe en jours calendaires : nous détaillons combien vaut une journée de retard et comment la réclamer.
Ce que le constructeur peut encaisser, et à quel stade
Pour le CCMI avec fourniture de plan, l’article R231-7 du CCH plafonne les sommes exigibles selon l’avancement réel. Ce sont des plafonds cumulés, non des appels de fonds obligatoires : nous reprenons les plafonds légaux de l’échéancier de paiement, étape par étape. C’est sur cette grille que se cale le rythme auquel la banque débloque les fonds au fil du chantier.
| Stade d’avancement | % maximum cumulé |
|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus) | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Équipement, plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs | 95 % |
Le solde de 5 % se règle à la réception si vous êtes assisté d’un professionnel habilité, sinon dans les huit jours suivant la remise des clés ; en cas de réserves, jusqu’à 5 % du prix est consigné jusqu’à leur levée. Ce dernier palier se prépare bien en amont : nous décrivons l’acte de réception des travaux et le sort du solde de 5 %. La construction en éléments préfabriqués suit une grille différente (article R231-7-1).
En amont, aucun versement n’est exigible avant la signature (article L231-4 II). À défaut de garantie de remboursement, seul un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix est possible, sur un compte spécial à votre nom. Avec une garantie de remboursement, les clauses types de l’article R231-13 autorisent 5 % à la signature puis 5 % à la délivrance du permis, soit 10 % au maximum — jamais les deux cumulés.
Les garanties que le contrat rend obligatoires
La garantie de livraison à prix et délais convenus (article L231-6 du CCH) est souscrite et payée par le constructeur : s’il défaille, un garant fait achever la maison et absorbe les dépassements, avec une franchise plafonnée à 5 % du prix convenu ; nous expliquons comment s’active la garantie de livraison en cas de défaillance du constructeur. S’y ajoutent les garanties légales dues par tout constructeur.
| Garantie | Durée | Point de départ | Base légale |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Réception | Art. 1792-6 c. civ. |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans minimum | Réception | Art. 1792-3 c. civ. |
| Décennale | 10 ans | Réception | Art. 1792 et 1792-4-1 c. civ. |
La réception est l’acte pivot : elle déclenche les trois compteurs. Pour ce que chacune couvre, voyez le détail des garanties du CCMI et de leur durée.
L’assurance dommages-ouvrage : qui la souscrit ?
Contrairement à la garantie de livraison, qui pèse sur le constructeur, l’assurance dommages-ouvrage incombe légalement au maître de l’ouvrage, c’est-à-dire à vous. L’article L242-1 du Code des assurances impose à toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire, fait réaliser des travaux de la souscrire avant l’ouverture du chantier. Le constructeur la met souvent en place pour votre compte, comme mandataire : juridiquement, ce n’est pas la même chose. Son intérêt est le préfinancement des réparations, sans recherche préalable de responsabilité ; nous détaillons ce que couvre l’assurance dommages-ouvrage et quand elle prend effet.
Rétractation, conditions suspensives et clauses interdites
L’article L271-1 du CCH ouvre un délai de rétractation de 10 jours, qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Le contrat précise aussi le délai maximum de réalisation des conditions suspensives (article L231-4) : terrain, permis, prêts, assurance de dommages, garantie de livraison.
Certaines clauses sont réputées non écrites (article L231-3) : celles qui subordonnent la remise des clés au paiement intégral, interdisent la visite du chantier, ou déchargent le constructeur de ses retards hors intempéries et force majeure. La notice descriptive appelle la même vigilance, comme le montre notre revue des clauses du CCMI à passer au crible avant signature.
Questions fréquentes
Le CCMI est-il obligatoire ?
Il s’impose dès que le professionnel fournit le plan et se charge de la construction, ou qu’il prend en charge gros œuvre, hors d’eau et hors d’air. Un chantier confié lot par lot à des entreprises que vous choisissez relève d’un autre régime.
Quelle différence avec un contrat de maîtrise d’œuvre ?
Le maître d’œuvre conçoit et coordonne, mais ses honoraires sont libres et le coût des travaux n’est pas garanti : ni échéancier légal, ni garantie de livraison.
Le dépôt de garantie est-il remboursé ?
Oui : si les conditions suspensives échouent ou en cas de rétractation, les sommes déposées sur le compte spécial sont restituées sans retenue ni pénalité (article L231-4 III du CCH).
Peut-on retenir les clés tant que tout n’est pas payé ?
Non : cette clause est réputée non écrite. En cas de réserves, la loi organise au contraire la consignation d’une somme au plus égale à 5 % du prix convenu.
Que faire si le constructeur abandonne le chantier ?
La garantie de livraison est la voie principale : après mise en demeure restée sans réponse utile, le garant intervient passé 15 jours.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-1 à L231-13, L232-1, L241-8, L271-1 et R231-7.
- Code civil, articles 1792 et suivants (parfait achèvement, biennale, décennale).
- Code des assurances, article L242-1 (dommages-ouvrage).
- Service-Public.fr — Construire sa maison : quel contrat passer ?
Relisez chaque annexe avant de vous engager, avec notre check-list des clauses à vérifier dans un contrat de construction.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat par un professionnel avant de signer.