Le document signé avant le premier coup de pelle décide de tout : ce que vous paierez, quand vous paierez, ce qui se passera si le chantier s’arrête. Selon le montage retenu, la loi vous protège beaucoup, un peu, ou pas du tout — et cette différence ne se lit pas sur le devis, seulement dans le régime juridique du contrat. Cette page réunit nos analyses sur chaque contrat, chaque garantie et chaque clause sensible. Elle s’inscrit dans notre guide complet pour faire construire sa maison, qui replace le contrat parmi les autres étapes.
Quel contrat pour quel montage ?
Quatre cadres coexistent, et ils ne se valent pas du point de vue du risque financier.
| Contrat | Échéancier légal | Garantie d’achèvement |
|---|---|---|
| CCMI (avec ou sans plan) | Oui, art. R231-7 ou paiement au fur et à mesure | Garantie de livraison obligatoire |
| VEFA (achat sur plan) | Oui : 35 %, 70 %, 95 % (art. R261-14) | Garantie financière d’achèvement |
| Maîtrise d’œuvre | Non | Aucune |
| Contrat d’architecte | Non | Aucune |
Les critères de choix entre ces formules sont détaillés dans notre comparatif CCMI, VEFA ou maître d’œuvre.
L’architecte devient obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher pour un particulier construisant pour lui-même : sa mission et sa rémunération relèvent alors d’un contrat d’architecte spécifique.
Le CCMI, un contrat d’ordre public
Le CCMI s’impose à tout professionnel qui se charge de construire un immeuble d’habitation d’au plus deux logements destinés au même maître d’ouvrage, d’après un plan qu’il a proposé ou fait proposer. Ce régime est d’ordre public : aucune clause ne peut l’écarter, et le professionnel qui entreprend les travaux sans contrat conforme, ou sans garantie de livraison, encourt deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (article L241-8 du CCH).
Définition, champ d’application et fonctionnement pratique sont développés dans notre fiche sur le CCMI.
Avec ou sans fourniture de plan : deux régimes distincts
Le CCMI existe sous deux formes, et la confusion entre les deux est la première source d’erreur sur le web. Le contrat avec fourniture de plan (articles L231-1 et suivants) s’applique quand le constructeur propose le plan. Le contrat sans fourniture de plan (article L232-1) vise le professionnel qui ne fournit pas le plan mais prend en charge le gros œuvre, la mise hors d’eau et hors d’air.
Conséquence pratique : l’échéancier chiffré de l’article R231-7 et le dépôt de garantie plafonné à 3 % ne concernent que le contrat avec plan. Nous détaillons ces différences dans notre comparaison CCMI avec fourniture de plan et CCMI sans plan.
Les mentions obligatoires et les clauses à traquer
L’article L231-2 du CCH énumère les mentions obligatoires : désignation du terrain, caractéristiques techniques, prix et modalités de règlement, date d’ouverture du chantier, délai d’exécution, pénalités de retard, financement, référence de l’assurance dommages-ouvrage et justification des garanties. Le plan, la notice descriptive et la notice d’information y sont annexés.
Depuis les CCMI signés à compter du 1er janvier 2025, un nouveau modèle type de notice descriptive s’applique : le maître d’ouvrage doit désormais indiquer explicitement si les revêtements muraux intérieurs des pièces sèches sont inclus. Notre relecture guidée des clauses à vérifier avant de signer un CCMI reprend chaque point ligne à ligne.
L’échéancier de paiement est plafonné par la loi
En CCMI avec fourniture de plan, les appels de fonds ne peuvent pas dépasser, cumulativement, les pourcentages fixés par l’article R231-7.
| Stade d’avancement | Maximum cumulé |
|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Équipements et revêtements extérieurs | 95 % |
Le solde de 5 % est réglé à la réception, et peut être consigné en cas de réserves. Les règles applicables avant l’ouverture du chantier et au cas de la construction préfabriquée figurent dans notre article sur l’échéancier de paiement en CCMI.
Les garanties que le constructeur doit fournir
La garantie de livraison à prix et délais convenus (article L231-6) est obligatoire dans les deux formes de CCMI. Elle est souscrite et payée par le constructeur, sous forme de caution solidaire d’un organisme financier agréé. En cas de défaillance, le garant finance l’achèvement de la maison, prend en charge les dépassements de prix (franchise plafonnée à 5 % du prix convenu) et les pénalités de retard pour la part excédant 30 jours.
Son fonctionnement et sa mise en jeu sont exposés dans notre fiche sur la garantie de livraison.
S’y ajoutent la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans au minimum) et la garantie décennale, réunies dans notre panorama de toutes les garanties du CCMI.
Les assurances : dommages-ouvrage et décennale
Deux assurances distinctes se superposent. La responsabilité décennale, obligatoire pour tout constructeur (article L241-1 du code des assurances), couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle joue de plein droit : aucune faute n’est à prouver. Exigez l’attestation en cours de validité, comme l’explique notre fiche sur la garantie décennale.
L’assurance dommages-ouvrage, elle, est légalement à la charge du maître d’ouvrage (article L242-1 du code des assurances) et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier : elle préfinance les réparations sans attendre un jugement. Notre dossier détaille l’assurance dommages-ouvrage obligatoire et les conséquences d’un défaut de souscription.
Délai de livraison, retard et rétractation
Le contrat doit fixer une date d’ouverture de chantier, un délai d’exécution et des pénalités de retard. L’article R231-14 du CCH pose un minimum de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard : c’est un plancher, jamais un plafond, et il se compte en jours calendaires. Ces pénalités courent jusqu’à la livraison de l’ouvrage.
Vous disposez par ailleurs d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation du contrat (article L271-1 du CCH). Les modalités de calcul et de réclamation sont expliquées dans notre article sur les pénalités de retard de livraison.
Avant la signature, après la réception
En CCMI, vous devez être propriétaire du terrain ou titulaire de droits réels permettant d’y construire. Le contrat peut être assorti de conditions suspensives d’acquisition, de permis, de prêt, d’assurance et de garantie de livraison. Le foncier se sécurise donc en premier : notre dossier réunit les vérifications à mener avant d’acheter un terrain à bâtir.
À l’autre extrémité, la réception clôt le contrat et ouvre les garanties légales. Si vous n’êtes pas assisté d’un professionnel, vous disposez de huit jours après la remise des clés pour dénoncer les vices apparents. Ce que recouvre exactement cette étape est décrit dans notre guide de la réception des travaux.
Questions fréquentes
Quand le CCMI est-il imposé au constructeur ?
Dès qu’un professionnel se charge de construire une maison d’au plus deux logements sur votre terrain, d’après un plan qu’il a proposé ou fait proposer. Le régime est d’ordre public et ne peut pas être écarté par le contrat.
Combien peut-on exiger avant l’ouverture du chantier ?
Aucun versement n’est possible avant la signature. Ensuite, soit un dépôt de garantie limité à 3 % du prix sur un compte spécial, soit 5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis si une garantie de remboursement est fournie : 10 % au maximum.
Qui doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage ?
Le maître d’ouvrage, c’est-à-dire vous, avant l’ouverture du chantier. Le constructeur la souscrit souvent pour votre compte, en qualité de mandataire, mais l’obligation légale pèse bien sur le propriétaire de l’ouvrage.
Le prix d’un CCMI peut-il augmenter après la signature ?
Le prix est forfaitaire et définitif. Il n’est révisable que selon l’une des deux modalités prévues par la loi, indexée sur l’indice BT01, et plus aucune variation n’est possible passé le terme fixé par le contrat.
Que risque un professionnel qui construit sans CCMI ?
Entreprendre les travaux sans contrat écrit conforme ou sans garantie de livraison est puni de deux ans d’emprisonnement et de 300 000 € d’amende (article L241-8 du CCH). Le contrat irrégulier peut aussi être annulé.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-1 à L231-13, L232-1, L241-8, L271-1, R231-7 et R231-14.
- Code civil, articles 1792, 1792-3 et 1792-6 (décennale, biennale, parfait achèvement, réception).
- Code des assurances, articles L241-1, L242-1 et L243-3.
- Service-Public.fr — construire sa maison : quel contrat passer, garantie de livraison.
- ANIL et ADIL — signature d’un contrat de construction de maison individuelle.
Ne signez rien sans l’avoir passé au crible : notre check-list des clauses d’un contrat de construction reprend notice descriptive, prix, délais et garanties.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat par un professionnel avant de signer.