Un carrelage fendu, une porte qui ferme mal, une teinte qui n’est pas celle de la notice : le jour de la réception, ces points ne se règlent pas d’un mot au chef de chantier. Ils se consignent. Ce qui est écrit devient exigible ; le reste devient beaucoup plus difficile à obtenir. Les réserves transforment une liste de défauts en obligation de reprise, avec un calendrier et une garantie derrière. Reste à savoir ce qui est réservable et comment en obtenir la levée, dans le prolongement de tout ce qui précède, pour savoir ce qui change vraiment à la réception des travaux d’une maison.
Ce qu’est une réserve, et ce qu’elle n’est pas
Une réserve est la mention écrite, au procès-verbal, d’un désordre ou d’une non-conformité apparents constatés lors de la réception. Elle ne remet pas en cause la réception : vous acceptez l’ouvrage, mais refusez certains points, qui restent à reprendre. Elle n’est donc pas un refus de réception, lequel se motive par écrit quand l’ouvrage n’est pas en état d’être accepté.
Aucune condition de gravité n’est exigée : un défaut d’aspect ou une finition non conforme à la notice descriptive se réservent au même titre qu’une fuite. À l’inverse, une réception sans réserve purge les vices apparents — sans faire perdre pour autant la biennale ni la décennale, dont notre page décrit comment actionner la garantie décennale.
Le jour J : repérer, décrire, inscrire
La valeur d’une réserve tient à sa précision. « Peintures à revoir » se discute pendant des mois ; « salon, mur nord, traces de reprise sur 1,20 m à gauche de la fenêtre » se constate en trente secondes. Une réserve utile localise le désordre pièce par pièce et s’appuie, autant que possible, sur une photo datée annexée au procès-verbal. Les constats recueillis lors des visites de chantier antérieures facilitent ce repérage.
Le document est écrit, signé des deux parties, prononcé contradictoirement, et mentionne les délais de levée convenus. Ses mentions utiles sont détaillées dans notre article sur ce que doit contenir le PV de réception des travaux.
Combien de temps reste-t-il pour signaler un défaut ?
Tout ne se joue pas le jour de la réception : selon le moment où le désordre apparaît et sa nature, la voie ouverte diffère.
| Situation | Voie prévue par les textes | Délai | Base légale |
|---|---|---|---|
| Désordre visible le jour de la réception | Réserve inscrite au procès-verbal | Le jour même | art. 1792-6 c. civ. |
| Vice apparent oublié, sans assistance | Dénonciation par lettre recommandée | 8 jours après la remise des clés | art. L231-8 CCH |
| Désordre révélé après la réception | Notification écrite au constructeur | 1 an à compter de la réception | art. 1792-6 al. 2 c. civ. |
| Panne d’un équipement dissociable | Garantie biennale de bon fonctionnement | 2 ans minimum | art. 1792-3 c. civ. |
| Solidité compromise ou ouvrage impropre à sa destination | Garantie décennale | 10 ans | art. 1792 et 1792-4-1 c. civ. |
Le délai de 8 jours quand vous n’êtes pas assisté
Le contrat doit indiquer que le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité, notamment à la réception (art. L231-2 f du CCH). Ce choix pèse directement sur les réserves.
Sans assistance, l’article L231-8 du CCH ouvre une seconde chance : vous pouvez, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents non signalés. Ce rattrapage ne s’applique pas si vous vous êtes fait assister par un professionnel habilité — architecte au sens de la loi du 3 janvier 1977, ou professionnel de la construction assuré pour ce type de mission. L’assistance apporte un œil technique le jour J, mais referme ce délai. Ces huit jours comptent parmi les échéances qui suivent la remise des clés, recensées dans notre page sur l’emménagement dans une maison neuve.
Le solde de 5 % : consigné, pas retenu
En CCMI avec fourniture de plan, l’échéancier plafonne les appels de fonds à 95 % à l’achèvement des travaux : les 5 % restants forment le solde (art. R231-7 du CCH). Les paliers qui précèdent figurent dans notre tableau des paliers de paiement d’un CCMI.
- Avec assistance : solde payable à la levée des réserves, ou à l’issue d’une réception sans réserves.
- Sans assistance : solde payable dans les huit jours suivant la remise des clés.
- En cas de réserves : une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée (art. R231-7 II).
La nuance compte : il ne s’agit pas de garder l’argent chez soi. La consignation s’effectue notamment auprès de la Caisse des Dépôts, les fonds étant rémunérés à 0,30 % depuis le 1er juillet 2021 ; la déconsignation suppose l’accord des parties ou une décision de justice. Symétriquement, le constructeur ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral (art. L231-3 du CCH).
Comment une réserve se lève
La levée est un constat : le désordre a été repris, les deux parties en conviennent. Les délais de reprise sont, selon l’article 1792-6 du code civil, fixés d’un commun accord, et l’exécution est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.
En pratique, la visite de levée donne lieu à un écrit daté, réserve par réserve. Ce document conditionne la déconsignation du solde et la fin de la garantie de livraison, qui s’éteint à la réception, à l’expiration du délai de huit jours si vous n’étiez pas assisté, ou à la levée des réserves lorsqu’il y en a (art. L231-6 du CCH). Notre page précise quand la garantie de livraison prend fin.
Quand le constructeur ne lève pas les réserves
Les réserves relèvent de la garantie de parfait achèvement, due par l’entrepreneur pendant un an à compter de la réception. Le texte organise la suite : à défaut d’accord sur les délais ou en cas d’inexécution, et après mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
La mise en demeure par lettre recommandée est la charnière du dossier : elle date le manquement et ouvre les voies suivantes. Pendant cette première année, l’assurance dommages-ouvrage peut aussi intervenir par anticipation si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations après mise en demeure restée infructueuse, pour les dommages de nature décennale (art. L242-1 du code des assurances). Le mécanisme complet figure dans notre présentation du fonctionnement détaillé de la garantie de parfait achèvement.
Si le désaccord persiste : les voies existantes
Plusieurs recours coexistent, du plus souple au plus formel ; l’arbitrage mérite l’avis d’un professionnel.
- La médiation de la consommation : le professionnel doit garantir le recours gratuit à un médiateur et en indiquer les coordonnées au contrat (art. L612-1 et suivants du code de la consommation).
- L’ADIL : les agences départementales d’information sur le logement, animées par l’ANIL, délivrent un conseil gratuit et neutre.
- Le référé devant le tribunal judiciaire : il permet notamment d’obtenir une expertise judiciaire (art. 145 du code de procédure civile), une provision ou des travaux sous astreinte, avant une éventuelle action au fond.
Dans tous les cas, la solidité du dossier tient aux écrits. Le rattachement d’un désordre à la garantie qui lui correspond est détaillé dans notre page sur les malfaçons de construction et leurs recours.
Questions fréquentes
Une réserve peut-elle porter sur un simple défaut esthétique ?
Oui. La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés, sans condition de gravité : un défaut d’aspect est réservable.
Peut-on ajouter une réserve après avoir signé le procès-verbal ?
Si vous n’étiez pas assisté, les vices apparents oubliés se dénoncent par lettre recommandée dans les huit jours suivant la remise des clés. Ensuite, le désordre relève du parfait achèvement s’il est notifié par écrit dans l’année.
Peut-on garder les 5 % soi-même en cas de réserves ?
Non : le texte prévoit la consignation d’une somme au plus égale à 5 % du prix convenu jusqu’à la levée des réserves. La déconsignation suppose l’accord des parties ou une décision de justice.
Quel délai le constructeur a-t-il pour lever les réserves ?
Les délais de reprise sont fixés d’un commun accord, d’où l’intérêt de les inscrire au procès-verbal. À défaut, une mise en demeure restée infructueuse ouvre l’exécution aux frais et risques de l’entrepreneur.
La levée des réserves met-elle fin à toutes les garanties ?
Non. Elle met fin à la garantie de livraison, mais la biennale et la décennale continuent de courir depuis la réception, comme le parfait achèvement pendant un an.
Sources
- Code civil, articles 1792, 1792-3, 1792-4-1 et 1792-6.
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2, L231-3, L231-6, L231-8 et R231-7.
- Code des assurances, article L242-1 (dommages-ouvrage).
- Service-Public.fr — réception des travaux et garanties de la construction.
- ANIL et réseau des ADIL — information juridique sur la construction de maison.
Vérifiez ce qui reste exigible au titre de la garantie de parfait achèvement due pendant un an.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle : elle ne constitue ni une consultation juridique, ni un avis sur une situation particulière. Les délais de recours sont stricts et les règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites examiner votre dossier par un professionnel avant toute démarche.