L’emménagement est vécu comme la fin du projet. Juridiquement, c’est un début : plusieurs délais courts s’ouvrent au moment précis où l’on a le moins de disponibilité pour s’en occuper. Certains se comptent en jours, d’autres en mois, et les oublier coûte de l’argent ou des recours. Le point de départ de tout ce calendrier reste ce que recouvre la réception des travaux avant l’emménagement.
Réception, livraison, remise des clés : trois moments distincts
La réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du code civil). Prononcée contradictoirement, elle fait courir les garanties, et ce que consigne le procès-verbal détermine ce qui reste dû. La livraison est la mise à disposition effective du logement, et met fin au décompte d’éventuelles pénalités de retard. La remise des clés matérialise ce transfert.
Un point mérite d’être connu : le constructeur ne peut pas subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix. Une telle clause est réputée non écrite (article L231-3 du CCH). La discussion porte alors sur le solde, pas sur l’accès à votre maison.
Les huit jours qui suivent la remise des clés
Le déménagement révèle ce qu’une visite de réception ne montre pas : une porte qui frotte, une prise inerte, une réservation manquante. Si vous n’étiez pas assisté par un professionnel habilité, l’article L231-8 du CCH vous ouvre huit jours à compter de la remise des clés pour dénoncer, par recommandé, les vices apparents non signalés.
Ce délai ne joue pas si vous étiez assisté. Passé ce cap, les désordres relèvent des garanties légales, à commencer par la garantie de parfait achèvement. Faites donc le tour complet du logement dans la première semaine, pièce par pièce, en notant tout par écrit et en photographiant.
Le solde de 5 % et les réserves en cours
Si des réserves ont été formulées au procès-verbal, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée (article R231-7 II du CCH). Si vous vous êtes fait assister, le solde est payable à la levée des réserves ou à l’issue d’une réception sans réserves ; sinon, dans les huit jours qui suivent la remise des clés.
Emménager ne vaut pas renonciation aux réserves : suivez leur levée par écrit et n’acceptez de déconsigner qu’une fois les reprises constatées. Nous décrivons pas à pas la procédure de levée des réserves et le sort du solde consigné.
La déclaration d’achèvement et la conformité
À l’achèvement des travaux, la DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, Cerfa n° 13408) se dépose en mairie, en application des articles L462-1 et R462-1 et suivants du code de l’urbanisme. Selon le projet, elle s’accompagne d’attestations : RE2020 systématiquement en neuf, acoustique, parasismique, ou retrait-gonflement des argiles en zone d’exposition moyenne ou forte. Le détail des pièces à joindre à la déclaration d’achèvement évite un dépôt incomplet.
L’administration dispose de 3 mois pour contester la conformité, délai porté à 5 mois en secteur de monument historique ou patrimonial remarquable et dans les secteurs couverts par un plan de prévention des risques. Passé ce délai, demandez l’attestation de non-contestation de conformité : la mairie la délivre sous 15 jours, et les notaires la réclament à la revente.
Les déclarations fiscales à faire sous 90 jours
C’est l’oubli le plus coûteux. Une déclaration foncière doit être déposée dans les 90 jours suivant l’achèvement (article 1406 du CGI), en ligne sur le service « Gérer mes biens immobiliers » — formulaire H1, n° 6650 pour une maison individuelle. Elle est distincte de la DAACT : l’une va à la mairie, l’autre aux impôts, et les deux sont dues.
Dans le même délai de 90 jours se déclarent les éléments servant au calcul de la taxe d’aménagement, exigible à la date d’achèvement. Le détail des montants, des abattements et du calendrier de paiement figure dans notre guide des taxes de la maison neuve, taxe foncière comprise.
| Démarche | Auprès de qui | Délai |
|---|---|---|
| Dénonciation des vices apparents (si non assisté) | Constructeur, par recommandé | 8 jours après la remise des clés |
| DAACT, Cerfa n° 13408 | Mairie | À l’achèvement des travaux |
| Déclaration foncière H1 (n° 6650) | Impôts, « Gérer mes biens immobiliers » | 90 jours après l’achèvement |
| Éléments de la taxe d’aménagement | Impôts, même service | 90 jours après l’achèvement |
| Contestation de conformité | Administration | 3 mois, ou 5 mois selon le secteur |
Quelles garanties vous couvrent dès l’emménagement
- La garantie de parfait achèvement — 1 an : tous les désordres réservés ou notifiés par écrit, sans condition de gravité (article 1792-6 du code civil). Elle ne couvre pas l’usure normale.
- La garantie biennale de bon fonctionnement — 2 ans minimum, pour les équipements dissociables : volets, robinetterie, radiateurs, ventilation (article 1792-3).
- La garantie décennale — 10 ans, pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1). Les conditions et les démarches pour mettre en jeu la décennale sont détaillées à part.
Toutes partent de la réception, pas de l’emménagement : notez cette date, elle commande le reste.
Deux assurances à ne pas confondre
L’assurance dommages-ouvrage (article L242-1 du code des assurances) est souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre une décision de justice, prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement — soit un an après la réception — et court neuf ans. Des interventions anticipées sont prévues dans des cas limités. Nous revenons sur le champ de la dommages-ouvrage et ses délais d’instruction.
L’assurance habitation, elle, couvre vos biens et votre responsabilité d’occupant : c’est un contrat distinct, dont la date d’effet doit être calée sur votre entrée dans les lieux. Conservez par ailleurs les références de la dommages-ouvrage avec vos documents.
Raccordements, compteurs et relevés
Les raccordements aux réseaux et les mises en service sont un point de friction fréquent entre ce que la notice descriptive inclut et ce qu’elle exclut : relisez-la avant l’emménagement pour savoir qui commande quoi.
Le jour de la remise des clés, relevez et photographiez les index des compteurs, y compris celui du chantier : c’est la seule preuve de la consommation qui vous est imputable. Vérifiez que la ventilation a été mise en service et réglée, et demandez les notices des équipements installés.
La première année, celle qui compte le plus
Pendant douze mois, tout désordre signalé par écrit doit être repris au titre de la garantie de parfait achèvement : signalez au fil de l’eau, sans attendre une liste finale, en gardant en tête ce que couvre le parfait achèvement pendant ces douze mois. À défaut d’accord sur les délais de réparation, ou après mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques du constructeur défaillant. Si le désaccord s’installe, les étapes sont détaillées dans notre guide des malfaçons de construction et du litige avec le constructeur.
Le dossier à constituer et à conserver
Rassemblez dans un même dossier : contrat et notice descriptive, permis de construire et DAACT, procès-verbal de réception et réserves, les deux attestations RE2020 et leurs signataires, attestation de dommages-ouvrage, attestations de décennale des intervenants, plans et notices des équipements. Ce dossier sert à activer une garantie, à répondre à l’administration et, plus tard, à la revente : un particulier qui revend dans les dix ans est réputé constructeur envers son acquéreur (article 1792-1 du code civil).
Questions fréquentes
Quand peut-on emménager dans une maison neuve ?
Après la livraison, c’est-à-dire la mise à disposition consécutive à la réception. Le constructeur ne peut pas la conditionner au paiement intégral du prix : la clause est réputée non écrite.
Combien de temps pour signaler un défaut découvert en emménageant ?
Huit jours à compter de la remise des clés, par recommandé, si vous n’étiez pas assisté à la réception. Au-delà, les désordres relèvent de la garantie de parfait achèvement, valable un an.
Quelle déclaration faut-il faire aux impôts ?
Une déclaration foncière dans les 90 jours suivant l’achèvement, via « Gérer mes biens immobiliers » (formulaire H1, n° 6650). Elle est distincte de la déclaration d’achèvement déposée en mairie.
Serez-vous vraiment exonéré de taxe foncière pendant deux ans ?
Pas toujours. L’exonération de deux ans porte sur la part communale et intercommunale, mais une délibération locale peut la supprimer ou la ramener à 40 à 90 % de la base imposable. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due.
Qui prend en charge un désordre pendant la première année après l’emménagement ?
Le constructeur, au titre de la garantie de parfait achèvement, pendant l’année qui suit la réception. L’assurance dommages-ouvrage ne prend le relais qu’ensuite, pour neuf ans.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-3, L231-8 et R231-7.
- Code civil, articles 1792 et suivants ; code des assurances, article L242-1.
- Code de l’urbanisme, articles L462-1, R462-6 et R462-7 (achèvement et conformité).
- Code général des impôts, articles 1383 et 1406 (taxe foncière et déclaration).
- Service-Public.fr et impots.gouv.fr — achèvement des travaux et biens immobiliers.
Notez la date de réception, lancez le compteur des 90 jours et anticipez ce que coûte la taxe foncière d’une maison neuve.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les délais, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire vos documents par un professionnel avant toute démarche engageante.