La question des assurances arrive au pire moment : permis obtenu, prêt signé, ouverture du chantier imminente, et il reste une prime à régler pour un sinistre qui n’existe pas encore. C’est pourtant le dernier verrou, et le seul qui ne se rattrape pas : une dommages-ouvrage ne se souscrit plus une fois les travaux commencés. Savoir qui souscrit quoi, et quand, évite de démarrer sans filet. Ce jalon s’inscrit dans notre guide des démarches à accomplir pour construire une maison.
Qui souscrit quoi, et à quel moment
On croit souvent que le constructeur assure tout. La loi répartit en réalité les obligations.
| Protection | Qui la souscrit | À quel moment | Base légale |
|---|---|---|---|
| Assurance dommages-ouvrage | Le maître d’ouvrage | Avant l’ouverture du chantier | Art. L242-1 c. assur. |
| Assurance de responsabilité décennale | Chaque entreprise ou maître d’œuvre | Avant d’intervenir sur le chantier | Art. L241-1 c. assur. |
| Garantie de livraison | Le constructeur, à ses frais | Effet à l’ouverture du chantier | Art. L231-6 CCH |
| Garantie de remboursement | Le constructeur | Avant tout versement précédant le chantier | Art. L231-2 k) CCH |
La dommages-ouvrage est à votre charge, pas à celle du constructeur
L’article L242-1 du Code des assurances impose à « toute personne […] qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage […], fait réaliser des travaux de construction » de souscrire cette assurance. C’est donc le client qui en est redevable. Beaucoup de constructeurs la souscrivent pour son compte, comme mandataires : c’est licite, mais votre nom doit figurer au contrat, dont la référence est portée au contrat de construction (article L231-2 j du Code de la construction et de l’habitation).
Son objet est le préfinancement : elle paie les réparations des dommages de nature décennale sans recherche de responsabilité préalable. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, et court neuf ans. Elle ne couvre ni les sinistres du chantier, ni les retards. Voyez notre article pour savoir comment déclarer un sinistre à l’assurance dommages-ouvrage.
L’attestation de décennale, à réclamer avant tout début de travaux
Tout constructeur répond de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de la maison ou la rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil), pendant dix ans à compter de la réception. L’article L241-1 du Code des assurances impose d’assurer cette responsabilité. Les conditions de mise en œuvre sont décrites dans notre page pour faire jouer la garantie décennale.
Sont visés tous ceux que l’article 1792-1 du Code civil qualifie de constructeurs : entrepreneur, architecte, technicien lié au maître d’ouvrage par un louage d’ouvrage. Exigez une attestation en cours de validité mentionnant l’activité concernée — celle qui couvre la maçonnerie ne couvre pas la couverture — et l’attestation de responsabilité civile professionnelle. Le champ exact de cette couverture est repris dans notre page sur la garantie décennale du constructeur.
La garantie de livraison, payée par le constructeur
Elle ne vous coûte rien : l’article L231-6 la met à la charge du constructeur, sous forme d’une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés.
- Champ : obligatoire dans le contrat avec fourniture de plan comme dans le contrat sans plan.
- Objet : l’achèvement de la maison en cas de défaillance, les dépassements de prix nécessaires (franchise plafonnée à 5 % du prix convenu) et les pénalités de retard au-delà de 30 jours.
- Mise en jeu : mise en demeure, puis intervention du garant passé 15 jours.
L’attestation nominative est annexée au contrat. Entreprendre les travaux sans cette garantie est un délit puni de deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende (article L241-8). Notre page détaille ce que couvre la garantie de livraison et comment l’activer.
La garantie de remboursement, si vous versez avant le chantier
Facultative en principe, elle devient obligatoire dès lors que le constructeur veut encaisser des sommes avant l’ouverture du chantier. Les clauses types annexées à l’article R231-13 fixent le maximum : 5 % à la signature du contrat, puis 5 % à la délivrance du permis de construire, soit 10 % cumulés au plus.
À défaut, seul un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix peut être demandé, sur un compte spécial ouvert à votre nom, où les fonds restent indisponibles et insaisissables (article L231-4 III). Il vous est restitué sans retenue si les conditions suspensives ne se réalisent pas ou si vous vous rétractez. Ce plafond est propre au contrat avec plan.
Le calendrier : ce qui doit être acquis avant d’ouvrir le chantier
L’article L231-4 autorise le contrat à prévoir cinq conditions suspensives : acquisition du terrain, obtention du permis de construire, obtention des prêts, obtention de l’assurance de dommages et obtention de la garantie de livraison. Il doit préciser leur délai maximum de réalisation et la date d’ouverture du chantier qui en découle.
L’assurance ne se souscrit qu’une fois le projet figé et l’autorisation délivrée, sa copie devant être annexée au contrat. Anticipez donc le délai d’instruction du permis de construire : c’est lui qui fixe la fenêtre de souscription. Aucun versement ne peut par ailleurs être exigé avant la signature du contrat. Le démarrage effectif passe ensuite par la déclaration d’ouverture de chantier.
Les attestations à réunir dans le dossier de chantier
Constituez un dossier unique, conservé jusqu’à l’expiration de la décennale : attestation de dommages-ouvrage à votre nom, attestation de décennale de chaque intervenant, responsabilité civile professionnelle, garantie de livraison et, le cas échéant, garantie de remboursement. Ces mêmes pièces servent en amont à vérifier le sérieux d’une entreprise avant la signature.
Une pièce n’est pas une assurance mais se range au même endroit : l’attestation de prise en compte de la réglementation environnementale, établie par le maître d’ouvrage au dépôt du permis (article L122-7 du même code), qui engage à justifier les indicateurs carbone avant l’ouverture du chantier. Une seconde sera exigée à l’achèvement : voyez notre guide de l’attestation RE2020 et des justificatifs à fournir. Elle accompagne alors la déclaration attestant l’achèvement des travaux déposée en mairie.
Ce que risque celui qui ne souscrit pas
L’article L243-3 du Code des assurances punit de six mois d’emprisonnement et de 75 000 euros d’amende le défaut d’assurance obligatoire. Mais son second alinéa écarte expressément « la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ». Le particulier qui fait construire pour s’y loger n’encourt donc aucune sanction pénale : l’affirmation contraire est fausse. L’obligation subsiste néanmoins, et ses conséquences civiles sont lourdes :
- Aucun préfinancement : il faut avancer le coût des réparations, puis poursuivre le constructeur et son assureur décennal.
- Responsabilité à la revente : qui revend dans les dix ans est réputé constructeur (article 1792-1 2° du Code civil) et doit la décennale à son acquéreur.
- Trace dans l’acte : le notaire mentionne l’absence de dommages-ouvrage, ce qui pèse à la revente.
La dispense ne vaut que pour le particulier : le professionnel non assuré s’expose aux peines prévues.
Questions fréquentes
L’assurance dommages-ouvrage est-elle vraiment obligatoire pour un particulier ?
Oui. L’article L242-1 du Code des assurances impose sa souscription avant l’ouverture du chantier, quelle que soit la qualité du maître d’ouvrage. Seule la sanction pénale ne vise pas le particulier qui construit pour se loger.
La garantie de livraison est-elle à votre charge, comme la dommages-ouvrage ?
Non, et c’est toute la différence. La dommages-ouvrage incombe au maître d’ouvrage (article L242-1 du Code des assurances) ; la garantie de livraison est souscrite et réglée par le constructeur, sous forme de caution solidaire (article L231-6 du CCH). Vous en êtes le bénéficiaire, jamais le souscripteur.
Peut-on ouvrir le chantier sans avoir souscrit la dommages-ouvrage ?
La loi impose la souscription avant l’ouverture du chantier. C’est d’ailleurs l’une des conditions suspensives que le contrat peut prévoir.
Quelle différence entre garantie de livraison et garantie de remboursement ?
La première finance l’achèvement si le constructeur défaille ; la seconde rembourse les sommes versées avant l’ouverture du chantier si le contrat n’aboutit pas.
Que se passe-t-il si le constructeur souscrit la dommages-ouvrage à votre place ?
C’est courant et licite : il agit comme mandataire. Vérifiez que le contrat est établi à votre nom, car l’obligation reste la vôtre.
Sources
- Code des assurances, articles L241-1, L242-1 et L243-3 — assurances obligatoires.
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2, L231-4, L231-6, L241-8 et L122-7.
- Code civil, articles 1792, 1792-1 et 1792-6 — garanties légales des constructeurs.
- Service-Public.fr — Garantie de livraison d’une maison individuelle.
- economie.gouv.fr (DGCCRF) — Assurance de dommages-ouvrage : la réglementation.
Faites chiffrer plusieurs propositions et comparez franchises et exclusions : voyez ce que doit contenir un devis d’assurance dommages-ouvrage.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les garanties, franchises et règles applicables peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire vos attestations par un professionnel avant l’ouverture du chantier.