Entre la signature du prêt et la remise des clés, un projet de construction s’étale sur plusieurs mois, sans durée type : aucun texte n’en impose, et le calendrier réel dépend du délai d’exécution inscrit au contrat, des intempéries et des approvisionnements. Pendant toute cette période, l’argent sort de la banque par tranches, à un rythme dicté par le chantier et encadré par la loi. Comprendre cette mécanique évite deux erreurs coûteuses : croire que l’on remboursera dès le premier mois, et payer une tranche avant que le stade correspondant soit réellement atteint. C’est l’un des points les plus techniques du financement de la construction de sa maison.
Deux calendriers à ne pas confondre
Il y a d’un côté l’échéancier contractuel, qui fixe ce que le constructeur peut vous réclamer et à quel stade des travaux. De l’autre, le déblocage bancaire, qui décrit la façon dont votre prêteur met les fonds à disposition. Le second suit le premier, mais ils obéissent à des règles distinctes : le premier relève du code de la construction et de l’habitation, le second de votre contrat de prêt.
Concrètement, la banque libère les sommes au fur et à mesure des appels de fonds du constructeur, sur présentation de justificatifs d’avancement. Elle ne verse jamais l’intégralité du capital sur un compte disponible au démarrage.
L’échéancier légal du CCMI avec fourniture de plan
L’article R231-7 fixe des pourcentages maximum cumulés du prix convenu, exigibles selon l’état d’avancement. Ce sont des plafonds : le contrat peut prévoir moins d’appels, jamais davantage que le plafond du stade atteint. Nous reprenons stade par stade les plafonds légaux de l’échéancier de paiement en CCMI.
| Stade des travaux | Cumul maximum du prix |
|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie éventuellement inclus) | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Achèvement des murs | 40 % |
| Mise hors d’eau | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | 75 % |
| Achèvement des équipements, plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs | 95 % |
| Réception | solde de 5 % |
CCMI sans plan et maisons préfabriquées : d’autres règles
La grille ci-dessus est propre au contrat avec fourniture de plan. Deux situations en sortent.
- Le CCMI sans fourniture de plan ne comporte aucun échéancier chiffré par stade. Les articles L232-1 et R232-5 imposent seulement un règlement « au fur et à mesure de l’exécution des travaux », avec un solde de 5 % payable à l’expiration de la garantie de livraison. Reprendre la grille 15/25/40 pour ce contrat est une erreur fréquente : nous expliquons comment distinguer un CCMI avec plan d’un CCMI sans plan.
- La construction avec éléments préfabriqués suit l’article R231-7-1, avec une grille différente : 20 % à l’ouverture du chantier, 25 % aux fondations, 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués, 75 % aux cloisons et hors d’air, 95 % aux équipements.
Avant l’ouverture du chantier : 3 % ou 10 % au maximum
Deux régimes coexistent, et un seul s’applique à votre contrat. Ces premiers versements sortent de votre trésorerie avant tout déblocage bancaire, ce qui rejoint la question de l’apport personnel attendu pour faire construire.
- Avec garantie de remboursement : le constructeur peut encaisser 5 % à la signature du contrat puis 5 % à la délivrance du permis de construire, soit 10 % maximum cumulés avant l’ouverture du chantier.
- Sans garantie de remboursement : aucun versement à la signature, hormis un dépôt de garantie plafonné à 3 %, consigné sur un compte spécial et imputé sur le premier paiement ou restitué.
Ces sommes ne sont exigibles que si les conditions suspensives sont levées : propriété du terrain, obtention du prêt, permis de construire, assurance dommages-ouvrage et garantie de livraison. À défaut, les avances vous sont remboursées. La chronologie entre l’acquisition de la parcelle et le démarrage des travaux est décrite dans notre page sur le financement du terrain puis de la construction en un seul prêt. Vous disposez par ailleurs d’un délai de rétractation de 10 jours après notification du contrat.
De l’appel de fonds au virement bancaire
La séquence est toujours la même. Le constructeur constate un stade d’avancement et vous adresse un appel de fonds correspondant. Vous vérifiez que le stade est réellement atteint, puis transmettez la demande à votre banque avec les justificatifs. L’établissement libère alors la tranche, dans la limite du plafond légal du stade concerné.
Deux réflexes protègent le maître d’ouvrage : ne jamais valider un appel de fonds avant d’avoir constaté l’avancement sur place, et vérifier que le cumul demandé reste sous le plafond réglementaire. Un appel anticipé n’est pas exigible. Les deux jalons les plus discutés sont ceux de 60 % et 75 % : nous précisons ce que recouvrent exactement le hors d’eau et le hors d’air.
Les intérêts intercalaires suivent le rythme des déblocages
Pendant le chantier, vous ne remboursez pas de capital. Vous payez des intérêts intercalaires, calculés uniquement sur les sommes effectivement débloquées. Ils courent du premier déblocage jusqu’à la livraison, moment où l’amortissement commence. Deux formules existent : le différé partiel, où vous réglez ces intérêts et l’assurance au fil de l’eau, et le différé total, où ils sont capitalisés et intégrés à l’échéancier — un confort de trésorerie qui renchérit le coût final.
Aucun coût moyen n’est publiable : tout dépend du montant, du taux et du calendrier de chantier. À titre d’exemple de calcul, une première tranche de 30 000 € débloquée à un taux annuel de 3,24 % — taux moyen constaté dans le neuf en juillet 2026 — représente environ 81 € d’intérêts pour le mois concerné. Notre dossier sur le prêt immobilier pour une construction détaille le montage complet.
Le solde de 5 % : réception, réserves et consignation
La dernière tranche obéit à des règles précises. Si vous êtes assisté par un professionnel à la réception, le solde est payable à la levée des réserves, ou dès la réception si elle est prononcée sans réserves. Si vous n’êtes pas assisté, il est payable dans les huit jours suivant la remise des clés.
En cas de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée. C’est le principal levier dont vous disposez pour obtenir la reprise des désordres apparents : ne renoncez pas à cette retenue sous la pression du calendrier. Notre page dédiée explique comment rédiger des réserves et obtenir leur levée.
PTZ, durée du prêt et calendrier de l’offre
Le prêt à taux zéro occupe une place à part dans le déblocage : il ne comporte ni intérêt, ni intérêts intercalaires, ni frais de dossier, et doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier. Pour une maison individuelle neuve, sa quotité va de 10 % à 30 % du coût de l’opération selon la tranche de revenus. Notre guide consacré au PTZ pour faire construire détaille zones, plafonds et différés.
Côté calendrier bancaire, retenez trois délais : l’offre de prêt doit être maintenue 30 jours minimum, un délai de réflexion de 10 jours s’impose avant toute acceptation, et le contrat est annulé si l’opération n’est pas conclue dans les 4 mois. La durée maximale de 25 ans peut être portée à 27 ans grâce aux deux années de différé d’amortissement admises en cas de décalage entre l’octroi du prêt et la jouissance du bien. Cette durée entre directement dans le calcul du taux d’effort et de la capacité d’emprunt.
Questions fréquentes
La banque verse-t-elle tout l’argent d’un coup ?
Non. Elle débloque les fonds au fil des appels de fonds, sur justificatifs d’avancement. Le capital n’est jamais mis à disposition en une fois sur un compte au démarrage du chantier.
Que peut réclamer le constructeur avant le début du chantier ?
Avec une garantie de remboursement, 10 % maximum cumulés (5 % à la signature, 5 % au permis). Sans garantie, un simple dépôt de garantie de 3 %, consigné sur un compte spécial.
Comment se calculent les intérêts intercalaires ?
Sur les seules sommes débloquées, du premier versement jusqu’à la livraison. Plus le chantier s’allonge et plus les tranches sont libérées tôt, plus leur coût augmente.
Peut-on retenir 5 % à la réception ?
Oui en cas de réserves : une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée. Sans réserves, le solde est dû selon que vous êtes assisté ou non par un professionnel.
Le PTZ génère-t-il des intérêts intercalaires ?
Non. Le prêt à taux zéro ne comporte ni intérêt, ni intérêts intercalaires, ni frais de dossier. Il doit en revanche toujours accompagner un autre prêt immobilier.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2, L231-4, R231-7, R231-7-1, L232-1 et R232-5.
- ANIL — Contrat de construction de maison individuelle et échéancier de paiement.
- DGCCRF, economie.gouv.fr — Le contrat de construction de maison individuelle.
- Code de la consommation, article L. 313-34 (offre de prêt immobilier).
- HCSF, economie.gouv.fr — Conditions d’octroi des crédits immobiliers.
Vérifiez chaque appel de fonds avant de le transmettre, et replacez-le dans l’ensemble du financement d’une construction de maison.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat de construction et votre offre de prêt par un professionnel avant de signer.