« Comptez 7 à 8 % de frais de notaire » : la formule circule partout, et elle est trompeuse pour qui fait construire. Elle décrit l’achat d’un logement ancien, pas une opération de construction, où l’assiette taxable et le taux obéissent à d’autres règles. L’écart n’est pas anecdotique : sur un budget de 300 000 €, appliquer la mauvaise règle fausse le plan de financement de plusieurs milliers d’euros. Nous reprenons ici le calcul poste par poste, dans le prolongement de notre dossier consacré au financement d’une construction de maison.
Les frais de notaire ne portent que sur le terrain
C’est le principe structurant, et il change tout. Dans une construction, seul le terrain passe devant le notaire. Le prix de la maison relève d’un contrat de construction, facturé TVA à 20 % incluse dans le régime de droit commun : il ne donne lieu à aucun droit de mutation.
Autrement dit, si votre terrain vaut 90 000 € et votre maison 210 000 €, les frais d’acte ne se calculent pas sur 300 000 € mais sur 90 000 €. Beaucoup de simulateurs génériques appliquent pourtant le taux de l’ancien au budget total : le résultat est mécaniquement surévalué, parfois du double. Pour caler l’assiette sur une valeur réaliste, partez de ce que coûte en moyenne une parcelle à bâtir dans votre région.
Terrain acheté à un particulier : la décomposition des droits
Lorsque le vendeur n’est pas assujetti à la TVA — cas le plus fréquent d’un terrain de particulier à particulier ou issu d’une succession —, la vente supporte les droits de mutation à titre onéreux de droit commun.
| Composante | Taux |
|---|---|
| Part départementale | 3,80 % à 4,50 %, jusqu’à 5,00 % après hausse |
| Taxe communale | 1,20 % |
| Frais d’assiette de l’État | 2,37 % de la part départementale |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % |
| Total usuel | ≈ 5,81 % ou ≈ 6,32 % selon le département |
Quelques départements conservent une part départementale inférieure : l’Indre, par exemple, reste à 3,80 %, soit un total d’environ 5,09 %. À ces droits s’ajoutent les émoluments réglementés du notaire et les débours. Le décompte complet, taux par taux, figure dans les frais réels d’un achat de terrain à bâtir.
Terrain vendu par un professionnel : les frais réduits du neuf
Si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA — aménageur, lotisseur, promoteur —, le régime bascule. Le prix supporte la TVA à 20 % (ou 5,5 % dans les périmètres QPV et ANRU, sous conditions strictes), et la fiscalité de mutation se limite à :
- une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, composée de 0,70 % majorés de 2,14 % de frais d’assiette ;
- la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Ce sont les fameux « frais de notaire réduits » du neuf : de l’ordre de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Point essentiel pour un acquéreur de terrain en lotissement : ce régime n’est pas affecté par la hausse départementale décrite ci-dessous, qui ne vise que les ventes soumises aux droits de mutation de droit commun. Cet avantage compte parmi les différences relevées entre acheter en lotissement plutôt qu’en diffus.
La hausse départementale de 0,5 point, et jusqu’à quand
L’article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les conseils départementaux à relever leur taux de 0,5 point, soit de 4,50 % à 5,00 % maximum.
Deux précisions comptent. D’abord, la mesure s’applique aux actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, et c’est la date de l’acte authentique qui fait foi, jamais celle du compromis : un avant-contrat signé avant la délibération n’immunise pas la vente. Ensuite, la loi de finances pour 2026 n’a ni modifié ni pérennisé ce régime. Une large majorité de départements a voté la hausse, mais pas tous, et aucun décompte officiel consolidé n’est publié : vérifiez le taux applicable dans votre département auprès de votre notaire avant de figer votre budget.
Les primo-accédants échappent à la hausse
Le législateur a prévu une exonération de la majoration, valable dans tous les départements. Elle bénéficie aux acquéreurs qui remplissent trois conditions cumulatives :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l’acquisition ;
- s’engager à occuper le bien en résidence principale dans l’année (ou dans les 6 ans en cas de départ à la retraite) ;
- s’engager à le conserver 5 ans.
Les conseils départementaux peuvent en outre, par délibération, réduire davantage le taux ou exonérer certains acquéreurs, sur le fondement de l’article 1594 F septies du CGI. Faites vérifier votre situation par le notaire chargé de l’acte : c’est lui qui liquide les droits.
Émoluments, débours et sécurité immobilière
Les « frais de notaire » ne sont pas des honoraires. Ils se décomposent en trois blocs qu’il est utile de distinguer sur le décompte final.
- Les droits et taxes : c’est la part de loin la plus lourde, reversée au département, à la commune et à l’État.
- Les émoluments du notaire : ils sont réglementés et suivent un barème dégressif par tranches de prix. Ils ne se négocient pas librement.
- Les débours : les sommes avancées par l’étude pour votre compte (documents d’urbanisme, état hypothécaire, géomètre, publicité foncière).
S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, perçue au profit de l’État au titre de la publicité foncière, quel que soit le régime de vente.
Aucun prêt aidé ne finance ces frais
C’est une source classique de mauvaise surprise en fin de montage. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement sont exclus de l’assiette du prêt à taux zéro, au même titre que les frais bancaires et les frais de garantie. Le prêt d’accession sociale les exclut lui aussi, alors même qu’il ouvre droit à des frais de notaire réduits et à une garantie hypothécaire exonérée de taxe de publicité foncière. Les quotités et plafonds retenus pour une maison neuve sont détaillés dans les conditions du PTZ appliquées à une construction.
Ces frais doivent donc être couverts par votre apport, ou intégrés au prêt principal si la banque l’accepte. Ils font partie des dépenses que l’apport personnel doit absorber dans une construction, aux côtés des frais de garantie et du dépôt de garantie du contrat. Le PAS est détaillé, avec les autres dispositifs, dans notre panorama sur le prêt d’accession sociale et les aides pour faire construire.
Quand payer, et comment les provisionner
Les frais sont réglés le jour de la signature de l’acte authentique de vente du terrain, en une seule fois, entre les mains du notaire. Ils tombent donc très en amont du chantier, souvent avant même le dépôt du permis de construire. L’étude établit une provision au moment de la signature, puis restitue le trop-perçu après liquidation définitive. Ce décalage se gère d’autant mieux que le montage prévoit dès l’origine l’enchaînement du financement du terrain puis du chantier.
Deux dépenses voisines sont souvent confondues avec eux, à tort : la taxe d’aménagement, exigible après l’achèvement de la construction, dont le calcul repose sur la surface taxable et les taux locaux, et les frais de garantie du prêt — caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers — dont le mécanisme est expliqué avec les frais de garantie adossés au prêt immobilier de construction. Aucune des deux n’entre dans le décompte du notaire.
Questions fréquentes
Les frais de notaire portent-ils sur le prix de la maison ?
Non. Ils se calculent sur le seul prix du terrain. Le coût de la construction est facturé TVA incluse par le constructeur et ne supporte aucun droit de mutation.
Combien coûtent les frais de notaire sur un terrain à bâtir ?
Environ 5,81 % de droits de mutation si le vendeur est un particulier, ou 6,32 % dans les départements ayant relevé leur part à 5,00 %, plus les émoluments et les débours. Le taux exact dépend du département.
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire réduits dans le neuf ?
Parce qu’une vente soumise à la TVA ne supporte qu’une taxe de publicité foncière de 0,715 % et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit environ 2 à 3 % du prix au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien.
La hausse des droits s’applique-t-elle aux primo-accédants ?
Non, sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans, s’engager à occuper le bien dans l’année et à le conserver 5 ans. L’exonération vaut dans tous les départements.
Le PTZ peut-il financer les frais de notaire ?
Non. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement sont expressément exclus de l’assiette du prêt à taux zéro, comme les frais bancaires et les frais de garantie.
Sources
- Impots.gouv.fr — achat d’un immeuble à bâtir : TVA, droits de mutation et taxe de publicité foncière.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116 — faculté de relèvement du taux départemental.
- Code général des impôts, article 1594 F septies — réductions et exonérations décidées par les départements.
- Service-Public.fr — prêt d’accession sociale et prêt à taux zéro : dépenses finançables et exclues.
- ANIL — analyse juridique de la loi de finances pour 2026 ; economie.gouv.fr — taxe d’aménagement.
Additionnez droits de mutation, émoluments et débours du terrain, puis chiffrez votre prêt immobilier de construction, frais compris pour savoir ce qui restera à votre charge le jour de la signature.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites établir le décompte exact de vos frais d’acte par un notaire avant de signer.