Chercher « les aides pour faire construire » renvoie encore, en 2026, des listes truffées de dispositifs éteints depuis des années. Le tri est pourtant décisif : bâtir un plan de financement sur une aide supprimée, c’est découvrir un trou de plusieurs milliers d’euros au moment de l’offre de prêt. Nous passons ici en revue ce qui subsiste, ce qui a disparu et les conditions qui commandent chaque dispositif — une pièce essentielle pour construire le plan de financement d’une construction de maison, poste par poste.
Le PTZ, première aide à viser pour une maison neuve
Le prêt à taux zéro applicable est celui entré en vigueur le 1er avril 2025. Deux points à retenir. D’abord, la maison individuelle neuve est de nouveau éligible dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C) : la restriction au collectif en zone tendue, applicable du 1er janvier 2024 au 31 mars 2025, est abrogée. Ensuite, le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2027.
La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié son économie, et les plafonds 2026 sont identiques à ceux de 2025 : la revalorisation évoquée au Parlement a été abandonnée. Le PTZ ne comporte ni intérêt, ni intérêts intercalaires, ni frais de dossier, mais il doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier, dont notre fiche détaille le montage d’un prêt immobilier de construction. Attention à la quotité : elle atteint 10 % à 30 % du coût de l’opération pour une maison, jamais 50 %, seuil réservé au collectif. Nous détaillons les quotités du PTZ applicables à une maison individuelle neuve tranche par tranche.
Le prêt accession Action Logement, jusqu’à 30 000 € à 1 %
Toujours ouvert en 2026, ce prêt complémentaire finance expressément la construction et se cumule avec le PTZ.
- Montant : jusqu’à 30 000 €.
- Taux : 1 % fixe, hors assurance.
- Durée : jusqu’à 25 ans, sans frais de dossier ni frais de garantie.
- Conditions : être salarié d’une entreprise privée non agricole d’au moins 10 salariés, être primo-accédant (ou non propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans), respecter des plafonds de ressources et avoir soldé tout prêt Action Logement en cours.
Un avertissement s’impose : plusieurs fiches en ligne diffusent encore des montants périmés. Le barème ci-dessus reprend les conditions publiées par Action Logement, vérifiées en août 2026 ; confirmez-le auprès de l’organisme avant de monter votre dossier. Ce prêt complémentaire s’intègre à un plan d’ensemble, dont l’équilibre dépend d’abord de la capacité d’emprunt que la banque retiendra.
Le prêt d’accession sociale et ses frais réduits
Le PAS est un prêt conventionné réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas des plafonds variables selon la zone (A bis, A, B1, B2, C) et la composition du foyer. La construction sur un terrain déjà acquis est une opération éligible.
Sa durée s’étend de 5 à 30 ans, extensible à 35 ans, et son taux est plafonné par un barème périodique. Ses avantages sont surtout périphériques : frais de dossier plafonnés, garantie hypothécaire exonérée de taxe de publicité foncière et frais de notaire réduits. Revers de la médaille, il ne peut financer ni les frais de notaire, ni les frais d’hypothèque, ni les frais de dossier : ces postes restent à votre charge, comme l’explique notre guide du calcul des frais de notaire dans une construction neuve.
TVA à 5,5 % : un régime étroit, à ne pas généraliser
La construction d’une maison neuve relève du régime de droit commun de la TVA à 20 %, cas de l’immense majorité des projets.
Un taux réduit de 5,5 % existe pour une résidence principale située en quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou en zone ANRU, ou jusqu’à 300 mètres de leur périmètre (500 mètres si le logement appartient à un ensemble immobilier partiellement inclus). Les conditions sont cumulatives : résidence principale, respect des plafonds de ressources de l’accession sociale, respect des plafonds de prix de vente au m², et conservation du bien pendant 10 ans sous peine de reversement partiel de l’avantage. Son application à une maison bâtie en CCMI sur un terrain vous appartenant fait l’objet de lectures divergentes : faites trancher votre cas par l’ADIL ou le service des impôts avant de l’inscrire au budget.
L’exonération de taxe foncière de 2 ans n’a rien d’automatique
Toute construction nouvelle bénéficie en principe d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 2 ans, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement (article 1383 du CGI). Trois nuances changent tout. Nous reprenons ailleurs le calcul de la taxe foncière d’une maison neuve et son calendrier de déclaration.
- La déclaration est obligatoire dans les 90 jours suivant l’achèvement (formulaire H1 pour une maison individuelle). Pas de déclaration, pas d’exonération. Ce délai figure parmi les échéances à tenir juste après la remise des clés.
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due : l’exonération ne la couvre jamais.
- Les communes peuvent la limiter à une fourchette de 40 % à 90 % de la base imposable, par délibération, depuis le transfert de la part départementale intervenu en 2021.
Épargne logement et aides locales
Un plan d’épargne logement ouvre droit à un prêt utilisable pour la construction d’une résidence principale. Son taux dépend de l’année d’ouverture du plan : un PEL ancien conserve les conditions en vigueur à sa souscription. Demandez à votre banque le taux et le plafond attachés à votre plan.
Les collectivités territoriales proposent des aides très hétérogènes : prêts à taux zéro locaux, subventions, primes d’accession. Montants et conditions varient d’une intercommunalité à l’autre — l’ANIL en recense 39 pour la seule Bretagne. Aucune généralisation n’est possible : interrogez l’ADIL de votre département.
Ce qui n’existe plus, malgré ce qu’on lit encore
Plusieurs dispositifs circulent encore dans les comparatifs alors qu’ils sont fermés ou hors sujet.
| Dispositif | Statut |
|---|---|
| APL accession | Supprimée au 31 décembre 2019 pour toute nouvelle souscription |
| Prime accession Action Logement de 10 000 € | Supprimée, dernières demandes le 30 décembre 2022 |
| Éco-PTZ | Réservé aux logements achevés depuis plus de 2 ans : exclu du neuf |
| MaPrimeRénov’ | Ne concerne pas la construction neuve |
| Dispositif Pinel | Supprimé au 31 décembre 2024, et propre à l’investissement locatif |
| Don familial exonéré (article 790 A bis du CGI) | Construction et terrain à bâtir expressément exclus |
Les nouveaux amortissements créés par la loi de finances pour 2026 relèvent de l’investissement locatif, non de l’aide à l’accession.
Ce que les aides ne couvrent jamais
Aucun de ces dispositifs ne prend en charge les frais annexes du crédit : frais d’acte notarié, droits d’enregistrement, frais bancaires et frais de garantie sont hors assiette du PTZ, et le PAS les exclut également. Il faut y ajouter la taxe d’aménagement, exigible dès le 90e jour suivant l’achèvement : une dépense, pas une aide, dont nous détaillons la surface taxable et les valeurs forfaitaires. Ce sont précisément les postes que l’apport personnel doit couvrir dans une construction.
Reste un levier d’économie que ces comparatifs oublient : le coût de la couverture du prêt, deuxième poste d’un crédit après les intérêts. Le détail des règles figure dans notre guide de l’assurance emprunteur d’un prêt construction.
Questions fréquentes
Quelles aides restent mobilisables pour faire construire ?
Principalement le PTZ, le prêt accession Action Logement, le prêt d’accession sociale et l’exonération temporaire de taxe foncière. S’y ajoutent, selon les territoires, des aides locales recensées par l’ADIL.
Le PTZ finance-t-il jusqu’à 50 % d’une maison ?
Non. Pour une maison individuelle neuve, la quotité va de 10 % à 30 % du coût de l’opération selon la tranche de revenus. Le plafond de 50 % ne concerne que le logement collectif.
L’éco-PTZ peut-il financer une maison neuve ?
Non. L’éco-PTZ exige un logement achevé depuis plus de 2 ans à la date de début des travaux. MaPrimeRénov’ ne s’applique pas davantage à une construction neuve.
Peut-on inscrire l’exonération de taxe foncière dans son plan de financement ?
Non, pas d’office. Elle suppose une déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement, la commune peut la limiter à 40 % à 90 % de la base imposable, et la taxe d’ordures ménagères reste due.
Le don familial exonéré peut-il servir à construire ?
Non sous le régime de l’article 790 A bis du CGI : la construction et l’achat d’un terrain à bâtir en sont exclus. Le dispositif s’achève par ailleurs le 31 décembre 2026.
Sources
- Service-Public.fr — prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, exonération de taxe foncière des constructions nouvelles.
- Code général des impôts, article 1383 — exonération temporaire de taxe foncière ; article 790 A bis — dons familiaux.
- Impots.gouv.fr — TVA applicable à la construction neuve et régime des zones ANRU et QPV.
- ANIL — analyse juridique de la loi de finances pour 2026, éco-prêt à taux zéro et recensement des aides locales.
- Action Logement — prêt accession ; economie.gouv.fr — taxe d’aménagement.
Dans la plupart des projets de maison neuve, c’est le prêt à taux zéro qui pèse le plus lourd : estimez d’abord le montant de PTZ auquel votre projet de construction peut prétendre, puis empilez les autres dispositifs.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer, notamment à chaque loi de finances : vérifiez les textes en vigueur et faites confirmer votre éligibilité par l’ADIL ou l’organisme prêteur avant de vous engager.