Ce sont les deux expressions que tout maître d’ouvrage entend sans toujours savoir ce qu’elles recouvrent précisément. Elles ne décrivent pas une impression visuelle mais des états d’avancement définis, auxquels le contrat attache des versements parmi les plus lourds du chantier. Confondre les deux, ou payer le palier suivant trop tôt, revient à financer des travaux qui ne sont pas faits. Pour situer ces jalons, voyez où ils se placent dans les étapes de construction d’une maison.
Deux états d’avancement, deux définitions
Le vocabulaire ancien parlait de clos et couvert : la mise hors d’eau correspond au couvert, la mise hors d’air au clos.
- Hors d’eau : la couverture est terminée, l’écran de sous-toiture en place, les évacuations d’eaux pluviales raccordées. L’ouvrage est protégé par le haut.
- Hors d’air : portes extérieures, fenêtres, baies et vitrages sont posés, les ouvertures provisoires sont fermées. L’air extérieur ne circule plus librement.
Le premier jalon dépend directement de la couverture : reportez-vous à notre guide de la charpente et de la toiture pour ce qui le précède.
Ce qui doit être achevé pour la mise hors d’eau
La mise hors d’eau ne se limite pas à la pose des tuiles ou des ardoises. Elle suppose une enveloppe supérieure complète et étanche.
- La couverture posée sur l’ensemble des pans, sans zone provisoire ni bâche.
- Les points singuliers traités : faîtage, rives, arêtiers, noues, solins et sorties de toit.
- Les eaux pluviales collectées et évacuées : gouttières, descentes, raccordement au dispositif prévu.
- Les éventuelles parties de toiture terrasse revêtues de leur complexe d’étanchéité.
Un chantier bâché ou dont une rive reste ouverte n’est pas hors d’eau, quelle qu’en soit la raison.
Ce qui doit être achevé pour la mise hors d’air
La mise hors d’air ferme le volume latéralement. Elle suppose la pose des menuiseries extérieures — châssis, dormants, ouvrants, vitrages — et le calfeutrement de leur liaison avec le gros œuvre.
Les volets, les portes de garage et les seuils font partie du même lot dans la plupart des contrats, mais pas toujours : la notice descriptive annexée au contrat en décide. Vérifiez qu’aucun de ces postes n’y figure en « non compris », mention qui reporterait la dépense sur vous et retarderait le jalon.
Le palier de 75 % exige aussi les cloisons
C’est l’erreur la plus fréquente : croire que la pose des fenêtres suffit à déclencher le versement suivant. Le texte est explicite.
| Jalon | Ce qui doit être achevé | % max cumulé du prix convenu |
|---|---|---|
| Mise hors d’eau | Couverture terminée, eaux pluviales évacuées | 60 % |
| Achèvement des cloisons et mise hors d’air | Menuiseries extérieures posées et cloisons montées | 75 % |
Ces valeurs sont des plafonds cumulés, non des tranches à appeler d’office, et elles ne valent que pour le contrat avec fourniture de plan. La grille complète, du démarrage au solde, figure dans notre page sur les appels de fonds plafonnés du CCMI. La construction en éléments préfabriqués suit une grille différente (article R231-7-1) et le contrat sans plan prévoit seulement un règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux.
Ce que la mise hors d’air change sur le chantier
Le passage hors d’air marque le basculement du gros œuvre vers l’intérieur. Il devient possible de sécuriser le chantier, de mettre en route un chauffage provisoire, de faire sécher les supports et de lancer les lots qui craignent l’humidité.
C’est aussi le moment où les corps d’état se croisent : plaquistes, électriciens, plombiers, chauffagistes interviennent souvent en parallèle. Le rythme s’accélère mais la coordination devient le principal facteur de retard, sujet que reprend notre article sur les délais à prévoir étape par étape. Le délai d’exécution reste celui stipulé au contrat, avec des pénalités qui ne peuvent être inférieures à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R231-14), dont nous détaillons ailleurs la mise en jeu et le décompte.
Étanchéité à l’air : un enjeu réglementaire, pas seulement de confort
La qualité de la liaison entre menuiseries et gros œuvre ne relève pas du détail de finition. La perméabilité à l’air de l’enveloppe fait partie des points vérifiés par l’attestation de prise en compte de la réglementation environnementale établie à l’achèvement des travaux (article L122-9 du Code de la construction et de l’habitation), qui se joint à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux : notre page précise ce que contient l’attestation RE2020 établie à l’achèvement.
Une reprise d’étanchéité après coup est coûteuse et rarement satisfaisante. C’est donc au moment de la mise hors d’air, quand les liaisons sont encore accessibles, qu’il faut regarder les calfeutrements et les seuils.
Ce qu’il faut contrôler avant de valider l’appel de fonds
Un appel de fonds se règle au vu d’un ouvrage réellement atteint, pas d’une date prévisionnelle — la banque libère ensuite les sommes correspondantes, comme l’explique notre page sur le déblocage des fonds au rythme du chantier. Avant de signer, passez en revue :
- La toiture : aucune zone provisoire, aucune infiltration visible en sous-face des combles.
- Les menuiseries : toutes posées, dimensions et ouvertures conformes au plan et à la notice, vitrages sans casse.
- Les cloisons pour le palier de 75 % : montées conformément au plan de distribution.
- Les réserves : consignez par écrit ce qui manque, photographies datées à l’appui.
Une clause vous interdisant l’accès au chantier serait réputée non écrite (article L231-3) : organisez la visite avec le constructeur, mais n’y renoncez pas. Nos repères pour préparer une visite de chantier et documenter vos constats valent aussi pour ces deux jalons.
Hors d’air ne veut dire ni achevé, ni réceptionné
Une maison hors d’air reste un chantier. La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves ; elle seule fait courir la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale (2 ans au minimum) et la garantie décennale (10 ans) : nous détaillons ce que déclenche le procès-verbal de réception et son contenu. L’achèvement au sens fiscal suppose, lui, un logement habitable dans ses éléments essentiels : clos et couvert, assainissement et chauffage installés, menuiseries extérieures posées.
Entre les deux s’intercale toute la phase de finition intérieure. Nous détaillons ce que recouvre le second œuvre d’une maison et l’ordre dans lequel les lots s’enchaînent.
Questions fréquentes
Que signifie exactement hors d’eau, hors d’air ?
Hors d’eau : la couverture est posée et la maison ne prend plus la pluie. Hors d’air : les menuiseries extérieures et les vitrages ferment toutes les ouvertures. Ce sont deux états successifs, et deux jalons de paiement distincts.
Le versement de 75 % est-il dû dès que les fenêtres sont posées ?
Non. Le palier vise l’achèvement des cloisons et la mise hors d’air (article R231-7). Tant que les cloisons ne sont pas montées, le plafond du stade précédent reste applicable.
Peut-on emménager dans une maison hors d’air ?
Non. Le chantier se poursuit et l’ouvrage n’est ni réceptionné, ni achevé. L’achèvement suppose notamment l’assainissement et le chauffage installés en plus des menuiseries posées.
Que faire si le constructeur appelle les fonds trop tôt ?
Le paiement suit l’avancement réel : signalez par écrit l’état constaté et les postes manquants. Les plafonds de l’article R231-7 ne créent aucun droit à percevoir avant que le stade correspondant soit atteint.
Quelles garanties couvrent les fenêtres et les volets ?
Les volets, éléments d’équipement dissociables, relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans au minimum). Un défaut d’étanchéité rendant la maison impropre à sa destination relèverait, lui, de la décennale.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles R231-7, R231-7-1, R231-14, L231-3 et L122-9.
- Code civil, articles 1792, 1792-3 et 1792-6 — garanties décennale, biennale et de parfait achèvement.
- Service-Public.fr — déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.
- impots.gouv.fr — achèvement d’une construction neuve et déclaration foncière.
- Ministère de la Transition écologique — attestations de respect de la RE2020.
Préparez les visites de la phase suivante et la liste des points à réserver, avec le second œuvre qui démarre ensuite.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les plafonds de paiement et les règles applicables peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites contrôler l’avancement par un professionnel avant de valider un appel de fonds.