On résume souvent les garanties d’un contrat de construction à la seule décennale. C’est une simplification coûteuse : selon la date d’apparition du désordre et sa nature, ce n’est ni le même texte, ni le même débiteur, ni le même délai pour agir. Un volet qui coince deux ans après l’emménagement, une fissure structurelle la sixième année et un constructeur qui disparaît en cours de chantier relèvent de trois mécanismes distincts. Savoir lequel activer fait partie du choix entre les différents contrats de construction de maison, et conditionne la sécurité réelle de votre projet.
Cinq protections, cinq calendriers
Le CCMI superpose des garanties d’origines différentes : certaines viennent du Code de la construction et de l’habitation, d’autres du Code civil, la dernière du Code des assurances. Voici comment elles s’articulent.
| Garantie | Durée | Point de départ | Qui la doit |
|---|---|---|---|
| Livraison à prix et délais convenus | Jusqu’à la réception | Ouverture du chantier | Le constructeur |
| Parfait achèvement | 1 an | Réception | Le constructeur |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans minimum | Réception | Le constructeur |
| Décennale | 10 ans | Réception | Le constructeur et son assureur |
| Assurance dommages-ouvrage | 9 ans | Fin de la 1re année | Le maître de l’ouvrage |
La garantie de livraison à prix et délais convenus
C’est la protection propre au CCMI, et la seule qui joue pendant le chantier. Prévue à l’article L231-6 du CCH, elle prend la forme d’une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés. Elle est souscrite et payée par le constructeur : l’attestation nominative est annexée au contrat.
Si le constructeur défaille, le garant fait achever la maison et prend en charge les dépassements du prix convenu, avec une franchise plafonnée à 5 %, ainsi que les pénalités de retard pour la part excédant 30 jours. Elle court de l’ouverture du chantier jusqu’à la réception, ou jusqu’à la levée des réserves. Notre article détaille ce que couvre exactement la garantie de livraison en CCMI et quand elle s’arrête.
La garantie de remboursement, à ne pas confondre
Les deux garanties figurent au même alinéa de l’article L231-2 du CCH, ce qui entretient la confusion. Leur objet n’a pourtant rien à voir. La garantie de remboursement ne concerne pas l’achèvement de la maison, mais les sommes que vous avez versées avant que le chantier ne démarre.
Elle joue si le contrat est annulé faute de réalisation des conditions suspensives, si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue, ou si vous exercez votre droit de rétractation. Facultative en principe, elle devient indispensable dès que le constructeur veut encaisser des fonds avant l’ouverture du chantier : sans elle, seul le dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix, déposé sur un compte spécial, est possible.
Parfait achèvement et bon fonctionnement : les deux premières années
La garantie de parfait achèvement (article 1792-6 du Code civil) dure un an à compter de la réception et pèse sur le constructeur lui-même, pas sur un assureur. Elle couvre tous les désordres signalés, soit par des réserves au procès-verbal de réception, soit par notification écrite ensuite : aucune condition de gravité n’est exigée, un défaut esthétique suffit. Seule exclusion prévue par le texte : les effets de l’usure normale ou de l’usage. Les modalités de mise en jeu, mise en demeure comprise, sont reprises dans notre fiche sur l’activation de la garantie de parfait achèvement.
La garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) prend le relais sur les éléments d’équipement dissociables, c’est-à-dire démontables sans détériorer l’ouvrage : volets, robinetterie, radiateurs, VMC, portes intérieures. Le texte fixe une durée minimale de deux ans : le contrat peut prévoir mieux, jamais moins. Le rattachement d’un désordre à l’une ou l’autre de ces garanties n’a rien d’évident sur le terrain, et nous en donnons la méthode dans notre fiche sur la façon de rattacher une malfaçon à la garantie qui la couvre.
La garantie décennale : une responsabilité de plein droit
L’article 1792 du Code civil rend tout constructeur responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, y compris lorsqu’ils résultent d’un vice du sol. La durée est de dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1).
« De plein droit » change tout : vous n’avez pas à démontrer une faute. Le constructeur ne s’exonère qu’en prouvant une cause étrangère. Infiltrations rendant une pièce inhabitable, affaissement de dallage, défaut d’étanchéité de toiture entrent typiquement dans ce champ. L’assurance de responsabilité décennale est obligatoire pour le professionnel (article L241-1 du Code des assurances) : son attestation se demande avant la signature. Le périmètre exact des dommages visés est développé dans notre fiche sur ce que couvre la garantie décennale du constructeur.
L’assurance dommages-ouvrage : réparer d’abord
La décennale désigne un responsable ; encore faut-il le faire payer. C’est l’objet de l’assurance dommages-ouvrage, imposée par l’article L242-1 du Code des assurances à toute personne qui, agissant en qualité de propriétaire, fait réaliser des travaux, et qui doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Elle préfinance les réparations des dommages de nature décennale sans recherche de responsabilité préalable.
Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, et couvre neuf ans — sauf les cas d’intervention anticipée prévus par le texte. Une fois le sinistre déclaré, l’assureur dispose de 60 jours pour se prononcer sur le principe de la garantie et de 90 jours pour formuler une offre d’indemnité. Qui doit la souscrire, à quel coût et avec quelles exclusions : le sujet est traité à part dans notre fiche sur l’étendue réelle de l’assurance dommages-ouvrage.
La réception, point de départ de presque tout
Trois des cinq garanties se comptent depuis la réception : c’est l’acte le plus important du dossier. L’article 1792-6 du Code civil la définit comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves, prononcé contradictoirement. Elle se constate par un procès-verbal écrit listant les réserves, document dont nous détaillons le contenu et les effets sur le solde du prix.
Si vous n’êtes pas assisté d’un professionnel habilité, l’article L231-8 du CCH vous laisse huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés. En cas de réserves, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu’à leur levée. Le cadre général est repris dans notre guide du CCMI et de son fonctionnement.
Et pour un CCMI sans fourniture de plan ?
Les garanties légales du Code civil ne dépendent pas du type de contrat : parfait achèvement, biennale et décennale s’appliquent à tout constructeur, quel que soit le montage. La garantie de livraison est elle aussi obligatoire dans le contrat sans fourniture de plan, par le jeu des articles L232-1 et L232-2 du CCH — une justification doit être fournie au plus tard à l’ouverture du chantier. Les plafonds qui encadrent chaque versement sont, eux, repris dans notre fiche sur les plafonds légaux de l’échéancier de paiement.
Ce qui change tient plutôt aux modalités de paiement et au dépôt de garantie, non aux protections de fond. Notre comparatif du CCMI avec ou sans fourniture de plan reprend ces différences point par point.
Questions fréquentes
Une fissure apparaît trois ans après la réception : quelle garantie ?
Si elle compromet la solidité de l’ouvrage ou rend la maison impropre à sa destination, elle relève de la garantie décennale. L’assurance dommages-ouvrage permet d’en préfinancer la réparation sans attendre la désignation d’un responsable.
La garantie biennale dure-t-elle exactement deux ans ?
Non : l’article 1792-3 du Code civil fixe une durée minimale de deux ans à compter de la réception. Un contrat ou une notice peuvent prévoir une durée supérieure, jamais inférieure.
Qui paie la garantie de livraison ?
Le constructeur. Elle est souscrite auprès d’un garant agréé à votre bénéfice, et son coût est intégré au prix convenu. L’attestation nominative doit être annexée au contrat avant l’ouverture du chantier.
La dommages-ouvrage joue-t-elle dès la réception ?
En principe non : elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception, pour neuf ans. Le texte prévoit toutefois des cas d’intervention anticipée.
La garantie de parfait achèvement couvre-t-elle l’usure ?
Non. L’article 1792-6 du Code civil exclut expressément les travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. Elle vise les désordres réservés ou notifiés par écrit.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-6, L231-8, L232-1, L232-2 et R231-7.
- Code civil, articles 1792, 1792-3, 1792-4-1 et 1792-6.
- Code des assurances, articles L241-1 et L242-1.
- Service-Public.fr — Garantie de livraison d’une maison individuelle.
- ANIL — Les assurances de la construction.
Décennale, dommages-ouvrage et garantie de livraison à prix et délais convenus se vérifient avant la signature, pas après le premier appel de fonds.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les durées, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire vos attestations de garantie par un professionnel avant de signer.