Beaucoup de particuliers signent un contrat de construction sans savoir lequel des deux régimes s’applique à leur projet. La confusion n’est pas anodine : elle change le calendrier des paiements, l’existence ou non d’un dépôt de garantie et l’articulation des protections légales. Cette distinction ne dépend pas du vocabulaire du professionnel, mais de la réalité de sa prestation. Nous la reprenons point par point, en complément de notre guide du contrat de construction d’une maison.
Deux contrats, une même logique protectrice
Le code de la construction et de l’habitation organise la construction de maison individuelle en deux régimes distincts poursuivant le même but : protéger le particulier qui fait construire chez lui. Le premier est codifié aux articles L231-1 à L231-13 et R231-1 à R231-14, le second aux articles L232-1 et L232-2 et R232-1 à R232-7. D’autres montages existent en dehors de ces deux régimes, et la comparaison du CCMI avec la VEFA et la maîtrise d’œuvre situe chacun d’eux.
Dans les deux cas, le régime est d’ordre public : il ne peut être écarté ni par une clause du contrat, ni par la volonté des parties. Le fonctionnement d’ensemble est exposé dans notre article sur la définition et le fonctionnement du CCMI.
Le CCMI avec fourniture de plan : quand il s’impose
L’article L231-1 vise « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer ».
Deux extensions complètent ce champ : la personne qui construit à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour son compte, et celle qui réalise une partie des travaux lorsque le plan vient d’elle ou de son compte dans les mêmes conditions. Cette personne est dénommée constructeur et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil.
Le CCMI sans fourniture de plan : gros œuvre, hors d’eau, hors d’air
L’article L232-1 vise le contrat de louage d’ouvrage « n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air » d’un immeuble d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. Ce contrat doit être rédigé par écrit.
Autrement dit : le plan vient d’ailleurs — d’un architecte que vous avez choisi, par exemple — mais l’entreprise prend en charge le cœur structurel de la maison. Le critère est cumulatif : gros œuvre et hors d’eau et hors d’air. Une entreprise n’intervenant que sur un lot ne relève pas de ce régime. Lorsque le plan est signé par un architecte, la mission confiée et les honoraires se règlent dans un contrat d’architecte distinct du contrat de construction.
Les différences en un tableau
| Critère | Avec fourniture de plan | Sans fourniture de plan |
|---|---|---|
| Déclencheur | Le plan est proposé ou fait proposer par le constructeur | Le plan vient d’ailleurs, mais l’entreprise assure gros œuvre, hors d’eau et hors d’air |
| Échéancier | Grille chiffrée par stade (art. R231-7) | Au fur et à mesure de l’exécution (art. R232-5) |
| Dépôt de garantie | Plafonné à 3 % du prix (art. L231-4 III) | Non transposé |
| Solde de 5 % | À la réception, consignable en cas de réserves (art. R231-7 II) | À l’expiration de la garantie de livraison |
| Garantie de livraison | Obligatoire (art. L231-6) | Obligatoire (art. L232-1 g et L232-2) |
L’échéancier : une grille chiffrée d’un côté seulement
Le contrat avec plan obéit à l’article R231-7, qui plafonne les appels de fonds en cumulé : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. Ce sont des plafonds, pas des tranches obligatoires. Chaque palier est repris stade par stade dans le détail de l’échéancier de paiement d’un CCMI.
Le contrat sans plan ne connaît aucune grille chiffrée par stade. L’article L232-1 c) impose seulement de préciser « les modalités de son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux », et l’article R232-5 ajoute un solde de 5 % du prix payable à l’expiration de la garantie de livraison, dans des conditions analogues au II de R231-7. Reprendre la grille 15/25/40/60/75/95 pour un contrat sans plan est l’erreur la plus répandue. Côté banque, c’est ce calendrier qui commande la libération des fonds au rythme du chantier.
Le dépôt de garantie de 3 % n’existe que dans un cas
L’article L231-4 III autorise, pour le contrat avec plan, un dépôt de garantie qui « ne peut excéder 3 % du prix de la construction ». Il est versé sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité, et les fonds y sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de toutes les conditions. Ils sont restitués immédiatement, sans retenue ni pénalité, si les conditions ne se réalisent pas ou en cas de rétractation.
Pour le contrat sans plan, ce mécanisme n’existe pas : l’article L232-2 ne rend applicable que le II de l’article L231-4 — l’interdiction de tout versement avant la signature — et non son III.
Avant l’ouverture du chantier : ce qui peut être encaissé
Dans le contrat avec plan, les clauses types annexées à l’article R231-13 prévoient, si le constructeur fournit une garantie de remboursement : « 5 p. 100 à la signature du contrat ; 5 p. 100 à la délivrance du permis de construire », soit 10 % au maximum cumulés avant l’ouverture du chantier. À défaut de garantie de remboursement, aucun versement à la signature n’est possible en dehors du dépôt plafonné à 3 %.
Ces deux dispositifs ne se cumulent pas, et l’addition parfois lue ailleurs — « 5 % puis 10 %, soit 15 % » — est fausse. Vérifiez aussi l’attestation nominative de garantie de livraison : pour le contrat sans plan, le constructeur s’engage à en fournir la justification au plus tard à la date d’ouverture du chantier (art. L232-1 g). Ce que couvre cette attestation, qui la finance et comment l’actionner sont exposés dans le fonctionnement de la garantie de livraison.
Ce que les deux contrats ont en commun
La garantie de livraison, la référence de l’assurance dommages-ouvrage, le délai d’exécution et les pénalités de retard, la faculté de vous faire assister à la réception : ces mentions figurent dans les deux régimes, tout comme le délai de rétractation de 10 jours de l’article L271-1. Le périmètre de ce que couvre réellement la dommages-ouvrage et le moment où sa garantie commence méritent d’être lus avant la signature. La notice descriptive suit dans les deux cas un modèle type, actualisé par l’arrêté du 3 décembre 2024 pour les CCMI signés à compter du 1er janvier 2025 ; elle figure parmi les points du CCMI à contrôler avant de signer.
Les garanties postérieures à la réception sont identiques, puisqu’elles relèvent du code civil : parfait achèvement, biennale et décennale s’appliquent quel que soit le contrat, comme le détaille notre guide des garanties du CCMI. La sanction est commune elle aussi : entreprendre les travaux sans contrat écrit conforme, ou sans garantie de livraison, est puni de deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (art. L241-8 du CCH).
Questions fréquentes
Comment savoir lequel des deux contrats s’applique ?
Tout dépend de l’origine du plan. S’il est proposé ou fait proposer par le constructeur, c’est le régime avec fourniture de plan. Sinon, et si l’entreprise assure gros œuvre, hors d’eau et hors d’air, c’est celui sans plan.
Le CCMI sans plan est-il moins protecteur ?
Il est protecteur autrement : la garantie de livraison et l’interdiction de versement avant signature s’appliquent aussi, mais il n’offre ni grille de paiement chiffrée ni dépôt de garantie encadré.
Peut-on me demander 3 % à la signature d’un contrat sans plan ?
Le plafond de 3 % résulte de l’article L231-4 III, que l’article L232-2 ne rend pas applicable au contrat sans plan. Faites préciser par écrit le fondement de toute somme réclamée.
Un maître d’œuvre peut-il être requalifié en constructeur ?
Oui. La Cour de cassation a jugé qu’un contrat de maîtrise d’œuvre pouvait être requalifié en CCMI (Cass. 3e civ., 5 mai 2018, n° 17-15.067), le critère essentiel étant l’entière liberté de choisir les entreprises.
Le délai de rétractation est-il le même dans les deux cas ?
Oui : dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte (art. L271-1 du CCH).
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-1 à L231-13, L232-1, L232-2, L241-8 et L271-1.
- Code de la construction et de l’habitation, articles R231-7, R231-13 et son annexe, R232-5.
- Code civil, articles 1792 et suivants (garanties légales).
- Service-Public.fr — Construire sa maison : quel contrat passer ?
- ANIL — signer un contrat de construction de maison individuelle.
Commencez par identifier son régime, puis vérifiez que les protections annoncées correspondent bien à celles décrites dans notre dossier sur le contrat de construction.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les plafonds, délais et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat par un professionnel avant de signer.