Un constructeur qui dépose le bilan à mi-chantier, c’est une maison inachevée, un prêt déjà débloqué et un logement à trouver. C’est exactement le scénario que la garantie de livraison neutralise : elle transfère à un tiers solvable l’obligation d’aller au bout du chantier, au prix et dans les délais signés. Encore faut-il savoir ce qu’elle couvre, jusqu’à quand elle joue et quelles pièces réclamer. Ces réflexes font partie des vérifications de base pour choisir le bon contrat de construction de maison.
Que garantit exactement cette garantie ?
L’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation lui donne un objet précis : garantir que la maison sera livrée au prix et dans les délais convenus, même si le constructeur ne peut plus tenir ses engagements. En cas de défaillance, le garant prend en charge :
- L’achèvement de la maison : il finance et fait réaliser les travaux restants.
- Les dépassements du prix convenu nécessaires à cet achèvement.
- Les conséquences des suppléments de prix imposés par le constructeur.
- Les pénalités forfaitaires de retard, pour la part du retard excédant 30 jours.
Elle ne porte ni sur la qualité de l’ouvrage ni sur les désordres apparus après la réception : c’est une garantie d’aboutissement du chantier.
Qui la souscrit, qui la paie et sous quelle forme ?
Elle est souscrite et financée par le constructeur, à votre bénéfice — contrairement à l’assurance dommages-ouvrage, qui pèse légalement sur le maître de l’ouvrage.
La forme est imposée : une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés. La preuve prend la forme d’une attestation nominative, établie à votre nom et pour votre chantier, annexée au contrat : l’article L231-2 k) range ces justifications parmi les mentions obligatoires du CCMI avec fourniture de plan. L’ensemble de ces mentions est recensé dans notre page sur le contrat de construction de maison individuelle.
Quand commence-t-elle, quand prend-elle fin ?
Le point de départ est unique : l’ouverture du chantier. Avant cette date, elle ne joue pas. Son terme, lui, dépend du déroulement de la réception :
- Réception sans réserves, avec assistance d’un professionnel habilité : la garantie s’arrête à la réception constatée par écrit.
- Réception sans réserves, sans assistance : elle se prolonge jusqu’à l’expiration du délai de 8 jours pour dénoncer les vices apparents.
- Réception avec réserves : elle se poursuit jusqu’à leur levée.
Se faire assister à la réception a donc un effet direct sur la durée de la couverture. Notre page sur les réserves à la réception des travaux décrit la manière de les formuler et de les faire lever.
Dépassements de prix : la franchise ne peut excéder 5 %
Si l’achèvement coûte plus cher que ce qui restait dû au titre du contrat, le surcoût est supporté par le garant. Deux limites doivent être lues dans l’attestation.
- La franchise : le contrat de garantie peut en prévoir une, mais elle ne peut pas dépasser 5 % du prix convenu.
- Le périmètre du prix convenu : la garantie porte sur le prix contractuel, pas sur les travaux que vous vous réservez ni sur les postes exclus par la notice descriptive.
Une attestation assortie d’exclusions inhabituelles mérite d’être soumise à un professionnel avant signature.
Retard de livraison : le garant n’intervient qu’au-delà de 30 jours
Le contrat doit prévoir un délai d’exécution et des pénalités : mention obligatoire au i) de l’article L231-2 pour le contrat avec plan, au d) de l’article L232-1 pour le contrat sans plan. L’article R231-14 fixe un minimum de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard — un plancher, jamais un plafond.
La garantie de livraison ne double pas cette pénalité dès le premier jour : elle ne prend en charge les pénalités forfaitaires que pour la part du retard excédant 30 jours. Les pénalités elles-mêmes restent dues dès le dépassement du délai contractuel, et se comptent en jours calendaires et non en jours ouvrables. Leur calcul et leur mise en jeu sont détaillés dans notre page sur les pénalités de retard de livraison.
Ne pas la confondre avec la garantie de remboursement
Les deux figurent au même alinéa de l’article L231-2, mais ne servent pas à la même chose. La garantie de remboursement protège les sommes versées avant l’ouverture du chantier : elle permet leur restitution si le contrat est annulé faute de réalisation des conditions suspensives, si le chantier n’ouvre pas à la date convenue, ou en cas de rétractation.
Facultative en principe, elle devient indispensable si le constructeur veut encaisser des fonds avant le démarrage : les clauses types annexées à l’article R231-13 autorisent alors 5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis, soit 10 % au maximum. À défaut, seul un dépôt de garantie plafonné à 3 % du prix, consigné sur un compte spécial ouvert à votre nom, peut être demandé. Les versements suivants obéissent ensuite aux plafonds légaux des appels de fonds.
Elle ne remplace pas les garanties qui suivent la réception
La garantie de livraison s’éteint quand les garanties de bonne exécution prennent le relais. Le tableau replace chaque protection à sa place ; nous détaillons par ailleurs ce que couvrent les garanties du CCMI après la réception.
| Garantie | Durée | Point de départ | Objet | Base légale |
|---|---|---|---|---|
| Livraison à prix et délais convenus | Jusqu’à la réception, la levée des réserves ou 8 jours | Ouverture du chantier | Achèvement, dépassements de prix, retard au-delà de 30 jours | L231-6 CCH |
| Parfait achèvement | 1 an | Réception | Tous désordres réservés ou notifiés par écrit | 1792-6 code civil |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans minimum | Réception | Éléments d’équipement dissociables | 1792-3 code civil |
| Décennale | 10 ans | Réception | Solidité, impropriété à destination | 1792 et 1792-4-1 code civil |
| Dommages-ouvrage | 9 ans, après l’année de parfait achèvement | Fin de la 1re année | Préfinancement des désordres décennaux | L242-1 code des assurances |
Comment l’actionner si le chantier s’arrête
Abandon de chantier, redressement ou liquidation judiciaire du constructeur : la garantie s’active dans un ordre précis.
- Faire constater la situation par un commissaire de justice : le constat établit l’avancement réel et délimite ce qui reste à réaliser.
- Mettre le constructeur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Saisir le garant : l’attestation nominative jointe au CCMI porte son nom et ses coordonnées. Faute de réponse utile du constructeur, il prend la main au bout de 15 jours et fait terminer la maison.
- Déclarer sa créance : en cas de procédure collective, adressez votre déclaration au mandataire judiciaire dans le délai imparti.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
La garantie est obligatoire dans les deux formes du CCMI : avec fourniture de plan (articles L231-2 k et L231-6) comme sans fourniture de plan, l’article L232-1 g) imposant d’en fournir la justification au plus tard à la date d’ouverture du chantier. Entreprendre les travaux sans l’avoir obtenue est pénalement sanctionné par l’article L241-8 : jusqu’à deux ans d’emprisonnement et 300 000 euros d’amende. Ce que recouvre chacune de ces deux formes est repris dans notre comparatif du contrat avec plan et du contrat sans plan.
Réunissez donc l’attestation nominative, l’attestation de responsabilité décennale du constructeur et la référence de l’assurance de dommages que vous devez souscrire, expliquée dans notre guide de l’assurance dommages-ouvrage. L’obtention de la garantie peut aussi être érigée en condition suspensive (article L231-4 I). Ces pièces comptent parmi celles qui permettent de contrôler la solidité d’une entreprise avant de s’engager.
Questions fréquentes
La garantie de livraison est-elle obligatoire dans tous les CCMI ?
Oui, dans le CCMI avec fourniture de plan (articles L231-2 k et L231-6) comme sans fourniture de plan (articles L232-1 g et L232-2). L’idée qu’elle ne concernerait que le contrat avec plan est une erreur répandue.
Qui supporte le coût de la garantie de livraison, le constructeur ou vous ?
Le constructeur, intégralement : il la souscrit à ses frais, sous forme de caution solidaire, auprès d’un organisme agréé. C’est l’inverse de l’assurance dommages-ouvrage, que l’article L242-1 du code des assurances met à la charge du maître de l’ouvrage.
Que se passe-t-il si le constructeur fait faillite en cours de chantier ?
Après mise en demeure restée sans effet, le garant intervient passé 15 jours sans réponse utile : il fait achever la maison et supporte les dépassements de prix, sous réserve de la franchise plafonnée à 5 %.
Couvre-t-elle les malfaçons découvertes après l’emménagement ?
Non : elle prend fin à la réception, à la levée des réserves ou au terme du délai de 8 jours selon les cas. Les désordres relèvent ensuite du parfait achèvement, de la biennale, de la décennale et de la dommages-ouvrage.
Peut-on ouvrir un chantier sans attestation de garantie de livraison ?
Non : l’article L241-8 du CCH sanctionne pénalement ce cas. Exigez l’attestation nominative avant tout démarrage et vérifiez qu’elle vise bien votre contrat.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, articles L231-2, L231-4, L231-6, L232-1, L232-2 et L241-8.
- Code de la construction et de l’habitation, articles R231-13 (clauses types) et R231-14 (pénalités de retard).
- Code civil, articles 1792 à 1792-6, et code des assurances, article L242-1.
- Service-Public.fr — Garantie de livraison d’une maison individuelle.
- ANIL — Défaillance du constructeur et mise en jeu de la garantie de livraison.
Passez en revue garanties, notice descriptive et échéancier avec notre dossier pour bien encadrer sa construction par contrat.
Information générale à but pédagogique, non contractuelle. Les taux, plafonds et règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites relire votre contrat par un professionnel avant de signer.