Si vous êtes à la recherche d’un bien immobilier à un prix attractif, l’achat d’une passoire énergétique peut être une option à considérer sérieusement. En effet, la loi Climat et résilience a pour objectif d’éliminer les logements énergivores pour l’année 2034, ce qui incite de nombreux propriétaires à vendre leurs biens sans effectuer les travaux de rénovation nécessaires. Cela crée ainsi une opportunité pour les futurs acquéreurs qui souhaitent acheter un bien immobilier à un prix plus abordable.
Pour autant, il convient de savoir si investir dans une passoire thermique en 2023 est réellement rentable. Acheter un logement avec une consommation folle en énergie, cela peut faire peur, surtout avec les coûts de l’énergie qui ne cessent de croître et le pouvoir d’achat des ménages français qui lui se dégrade de plus en plus au fil des mois. Rassurez-vous, je vous explique tout ce qu’il faut savoir et je vous offre une réponse claire à la question : est-ce une bonne affaire d’acheter une passoire thermique en 2023 ?
Août 2021 : la Loi Climat et Résilience
Depuis son adoption en août 2021, la loi Climat et Résilience a pour objectif de parvenir à la neutralité carbone d’ici 2050. En matière d’impact environnemental, le secteur immobilier est un véritable enjeu, représentant quasiment la moitié de la consommation énergétique totale et presque un quart des émissions de gaz à effet de serre.
Dans ce contexte de crise énergétique qui nous impacte tous, la loi vise à éradiquer les passoires thermiques d’ici une dizaine d’années. Ainsi, les propriétaires de logements énergivores font face à des contraintes de plus en plus strictes depuis l’été dernier, ce qui leur impose de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leur bien immobilier.
Coté temporalité, voici le plan de bataille du gouvernement avec la loi Climat et Résilience : Depuis 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des logements classés G et F sur la fameuse échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (sauf si des travaux de rénovation conséquent ont été réalisé). Depuis 2023, les logements classés G et vraiment très énergivores sont interdits à la location et jugés indécents. Dans le futur et très prochainement, tous les logements classés G seront interdits à la location (2025), puis viendra le tour des logements classés F (2028), puis enfin celui des logements classés E (2034).
Et pour ce qui concerne la vente immobilière, il est maintenant obligatoire, depuis 2022, de fournir un audit énergétique accompagné de propositions de travaux, d’estimation de coût des rénovations, ainsi qu’une estimation du gain économique de l’énergie.
Rénover ou vendre sa passoire thermique, telle est la question
Malgré la hausse des taux de crédit immobilier en février 2023, l’achat d’une passoire thermique pourrait être une opportunité d’accéder plus facilement à la propriété. Bien que cela nécessite des travaux de rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique, l’achat d’un bien immobilier avec un prix d’achat inférieur peut offrir des avantages financiers à long terme. De plus, les aides financières pour la rénovation énergétique sont en constante évolution et il est possible que des programmes plus complets soient mis en place à l’avenir.
Le phénomène n’est pas si nouveau, puisque les notaires de France ont récemment publié leur bilan du marché immobilier pour l’année précédente et ont observé une augmentation significative des volumes de vente des biens de catégories F et G. Dans le même temps, une enquête indique que les trois quarts des propriétaires de logements énergivores hésitent entre vendre leur bien ou engager des travaux de rénovation coûteux.
Un questionnement compréhensif et qui s’explique par le fait que certes, des aides financières pour la rénovation énergétique sont disponibles, mais les travaux nécessaires pour sauter deux classes énergétiques peuvent coûter très chers. Par conséquent, de nombreux bailleurs préfèrent vendre leur bien mal classé plutôt que de supporter les frais de rénovation.
Capacité d’emprunt en baisse, mais décote des logements classés F et G
Je vous le disais en introduction, mais vous l’avez aussi constaté par vous-même, le pouvoir d’achat des Français est en baisse. Cet effet dramatique vient se combiner avec une inflation qui porte un coût fatal aux potentiels acquéreurs. En moyenne, on estime que les acheteurs ont perdu 20% de leur capacité d’emprunt depuis 4 ans. Mais dans ce paysage bien sombre, une lueur d’espoir demeure : la décote des biens classés F et G.
C’est un fait, concernant l’achat de passoire thermique, on situe la moyenne de négociation à 8%, mais celle-ci peut monter à 20% dans le cas d’un logement très mal noté. Ici, les acheteurs mettent en avant les divers travaux très onéreux qu’il sera nécessaire de mener pour mettre le bien aux normes. Cette marge de négociation peut alors venir contrebalancer la perte de capacité d’emprunt énoncée plus haut.
Prêt à taux zéro et dispositif Denormandie, des solutions pour vos travaux
Vous l’aurez compris, il est possible de réaliser une bonne affaire en achetant une passoire thermique. Mais, il reste à solutionner les travaux et leurs coûts certains. Heureusement, il existe quelques astuces confiées par des experts en emprunts immobiliers.
Pour les primo-accédants, il est possible de bénéficier du Prêt à taux zéro pour l’achat d’un bien immobilier ancien, à condition que celui-ci soit situé en zone B2 ou C et que les travaux représentent au moins un quart du montant total de l’opération. Cette option peut aider les acheteurs à mieux gérer leur taux d’endettement et à bénéficier d’un financement avantageux pour leur première acquisition immobilière.
Il est possible de financer les travaux pour un bien immobilier destiné à la location grâce au programme Denormandie. Les travaux doivent impérativement permettre d’atteindre un gain énergétique d’au moins 20% et impliquer la création d’une surface habitable nouvelle.
Pour bénéficier de ce financement, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et le logement doit être situé dans une commune répondant à certains critères précis, tels qu’un besoin conséquent de réhabilitation de l’habitat, une labellisation Cœur de Ville ou une convention d’opération de revitalisation de territoire. Pour vous assurez que vous pouvez bénéficier de ces aides, rapprochez-vous d’un courtier en prêt immobilier à Cambrai par exemple qui saura vous orienter au mieux, selon votre profil.